Kündigung durch Vermieter, § 573 BGB: Eigenbedarf & § 573a

M wohnt seit sieben Jahren in ihrer Zweizimmerwohnung, zahlt pünktlich und hatte nie Streit im Haus. An einem Montagmorgen liegt trotzdem ein Brief ihres Vermieters V im Kasten: Er kündigt, weil seine Tochter die Wohnung brauche. Muss M ausziehen?

§ 573 BGB gibt dem Vermieter von Wohnraum die ordentliche Kündigung nur mit einem berechtigten Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses. Das Gesetz nennt drei Regelbeispiele: eine schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters, Eigenbedarf und die wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks. § 573a BGB lockert das für das Zweifamilienhaus mit Vermieterwohnung und für Zimmer in der Wohnung des Vermieters.

In der Zivilrechtsklausur taucht § 573 BGB auf, sobald ein Vermieter eine Wohnung ohne wichtigen Grund kündigt. Frist und Widerspruch des Mieters prüfst du erst danach.

Auf einen Blick:

• Fehlt das berechtigte Interesse, ist die Kündigung unwirksam. Zur Mieterhöhung darf der Vermieter nie kündigen (§ 573 Abs. 1 S. 2 BGB).
• Beim Eigenbedarf genügen vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Nutzung durch den Vermieter, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts.
• Verletzt der Vermieter die Anbietpflicht für eine frei werdende Alternativwohnung, bleibt die Kündigung wirksam. Der Mieter kann Schadensersatz verlangen (BGH, VIII ZR 232/15).
• Die Schonfristzahlung heilt nur die fristlose Kündigung. Eine hilfsweise ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs bleibt bestehen (BGH, VIII ZR 91/20).
• Die Kündigungsgründe gehören ins Kündigungsschreiben (§ 573 Abs. 3 BGB). Nachschieben darf der Vermieter nur Gründe, die später entstanden sind.
• § 573a BGB verzichtet auf das berechtigte Interesse, verlängert dafür die Kündigungsfrist um drei Monate und verlangt einen ausdrücklichen Hinweis im Schreiben.

Was regelt § 573 BGB?

§ 573 BGB regelt die ordentliche Kündigung des Vermieters bei Wohnraum. Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat; Absatz 2 nennt Pflichtverletzung, Eigenbedarf und Verwertung als Regelbeispiele. Die Gründe muss er im Kündigungsschreiben angeben, abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam. Der Mieter selbst braucht keinen Grund.

Im allgemeinen Vertragsrecht braucht eine ordentliche Kündigung keinen Grund, sie braucht nur eine Frist. Für den Wohnraum-Vermieter dreht § 573 BGB das um: Frist und Grund müssen zusammenkommen. Beim Mieter bleibt es bei der Frist allein.

Wortlaut: BGB § 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters

Lies die Vorschrift einmal vollständig. Sie ist kurz, und jeder Absatz hat in der Klausur eine eigene Funktion.

§ 573 BGB Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,

2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder

3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Absatz 1 ist die Generalklausel, Absatz 2 zählt Beispiele auf. Das Wort „insbesondere“ zeigt, dass die Liste nicht abschließend ist. Absatz 3 regelt die Form der Begründung, Absatz 4 macht die Norm zwingend.

Wo § 573 im Bürgerlichen Gesetzbuch steht

Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt die Miete in den §§ 535 bis 580a, die Vorschrift gehört also zum Schuldrecht Besonderer Teil. Am Anfang steht der Mietvertrag nach § 535 BGB als Anspruchsgrundlage beider Vertragsparteien. § 542 Abs. 1 BGB sagt dann, dass ein unbefristetes Mietverhältnis durch Kündigung endet. Welche Kündigungswege es beim Mietvertrag gibt, fasst die Wissensseite zur Beendigung des Mietvertrags nach § 542 BGB zusammen.

Für Wohnraum schiebt das Gesetz ein eigenes Kapitel zur Beendigung des Mietverhältnisses ein, die §§ 568 bis 576b BGB. Dort steht § 573 BGB zwischen den Formvorschriften des § 568 BGB und den Fristen des § 573c BGB. Die Reihenfolge der Prüfung folgt diesem Aufbau: erst die Erklärung, dann der Grund, dann die Frist, zuletzt der Widerspruch des Mieters.

Die Kündigung selbst ist eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung und ein Gestaltungsrecht. Wie sich ordentliche und außerordentliche Kündigung im BGB allgemein unterscheiden, erklärt der Systemartikel zur ordentlichen und außerordentlichen Kündigung. Hier geht es nur um den Sonderfall Vermieter und Wohnraum.

Die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund ist ein anderer Weg. Sie läuft über die außerordentliche Kündigung nach § 543 BGB und für Wohnraum ergänzend über § 569 BGB. Ein Vermieter kann beides kombinieren: fristlos kündigen und hilfsweise ordentlich nach § 573 BGB.

Für welche Mietverhältnisse § 573 BGB gilt

§ 573 BGB schützt nur Mieter von Wohnraum. Bei Geschäftsräumen und Grundstücken kündigt der Vermieter ordentlich ohne Grund, allein mit der Frist des § 580a BGB. Bei einem Mischmietverhältnis, etwa einer Wohnung mit Laden, kommt es darauf an, welche Nutzung nach dem Vertrag überwiegt.

Auch innerhalb der Wohnraummiete gibt es Ausnahmen. § 549 Abs. 2 BGB nimmt drei Gruppen vom Kündigungsschutz aus:

• Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, etwa eine Ferienwohnung,
• möblierter Wohnraum in der Wohnung des Vermieters, sofern er nicht dauerhaft an eine Familie oder einen gemeinsamen Haushalt überlassen ist,
• Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter Träger der Wohlfahrtspflege für Menschen mit dringendem Wohnungsbedarf angemietet hat, wenn sie auf die Ausnahme hingewiesen hat.

Dazu kommt § 549 Abs. 3 BGB: Im Studenten- oder Jugendwohnheim gilt § 573 BGB ebenfalls nicht. Welche Vorschriften sonst für Wohnraum gelten, zeigt die Wissensseite zur Wohnraummiete nach §§ 549 ff. BGB.

Außerdem braucht es ein unbefristetes Mietverhältnis. Ein wirksamer Zeitmietvertrag nach § 575 BGB endet mit Ablauf der Zeit und ist ordentlich gar nicht kündbar. Nur die außerordentliche Kündigung bleibt dort offen (§ 542 Abs. 2 BGB).

Berechtigtes Interesse des Vermieters nach § 573 Abs. 1 BGB

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt vor, wenn sein Wunsch, die Wohnung zurückzubekommen, von vernünftigen Erwägungen getragen ist und das Bestandsinteresse des Mieters überwiegt. Die drei Regelbeispiele in Absatz 2 sind gesetzlich anerkannte Fälle. Andere Gründe müssen ein vergleichbares Gewicht haben.

Die Generalklausel prüfst du in der Klausur nur, wenn keines der Regelbeispiele passt. Liegt ein Fall von Absatz 2 vor, ist das berechtigte Interesse damit gegeben, eine zusätzliche Abwägung findet nicht statt.

Warum der Vermieter überhaupt einen Grund braucht

Aber warum darf ein Eigentümer über seine eigene Wohnung nicht frei entscheiden? Weil auf der anderen Seite ebenfalls Eigentum steht. Das Bundesverfassungsgericht hat das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung als Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 GG anerkannt (BVerfG, Beschluss vom 26.05.1993, 1 BvR 208/93). Die Wohnung ist der Mittelpunkt der privaten Existenz, und der Mieter kann sie nicht beliebig austauschen.

§ 573 BGB ist deshalb eine Inhalts- und Schrankenbestimmung. Sie gleicht zwei Eigentumspositionen aus. Der Vermieter behält sein Recht, die Wohnung zurückzubekommen, braucht dafür aber einen Grund, den die Rechtsordnung billigt. Die Gerichte dürfen bei der Auslegung weder das eine noch das andere Eigentum leerlaufen lassen. Dieses Spannungsfeld erklärt, warum die Rechtsprechung den Eigenbedarf großzügig und die Verwertung streng behandelt.

Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung

§ 573 Abs. 1 S. 2 BGB verbietet die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung. Der Vermieter soll nicht kündigen und dem Mieter dann einen neuen Vertrag zu höherer Miete anbieten. Für mehr Miete gibt es ein eigenes Verfahren, die §§ 557 ff. BGB mit Vergleichsmiete und Kappungsgrenze.

Dieselbe Wertung taucht in Absatz 2 Nr. 3 wieder auf: Die Aussicht auf eine höhere Miete bei Neuvermietung zählt bei der Verwertungskündigung nicht. Beide Stellen gehören zusammen, auch wenn sie in verschiedenen Absätzen stehen (in der Klausur lohnt es sich, den Zusammenhang kurz zu benennen).

Betriebsbedarf und andere Gründe außerhalb des Katalogs

Ein anerkannter Fall der Generalklausel ist der Berufs- oder Geschäftsbedarf. Der Vermieter will die Räume dann für seine Arbeit nutzen, etwa als Büro oder Praxis, oder einen Mitarbeiter dort unterbringen. Der BGH hat dafür in einem Urteil vom 29.03.2017 feste Linien gezogen (BGH, Urteil vom 29.03.2017, VIII ZR 45/16).

Danach gibt es keine starre Kategorie „Betriebsbedarf“. Das Gericht wägt im Einzelfall ab und orientiert sich an den gesetzlichen Beispielen. Will der Vermieter die Wohnung zugleich bewohnen und dort arbeiten, liegt der Fall nahe am Eigenbedarf. Dann genügen vernünftige und nachvollziehbare Gründe. Will er die Räume ausschließlich geschäftlich nutzen, liegt der Fall näher an der Verwertungskündigung. Dann muss ihm ohne die Kündigung ein Nachteil von einigem Gewicht entstehen.

Weitere anerkannte Gründe sind selten, kommen aber vor: ein öffentliches Interesse an der Räumung, etwa bei Sanierung durch eine Gemeinde, oder die Überbelegung einer Wohnung. In der Klausur reicht es meist, die Abwägung offen durchzuführen und das Ergebnis am Gewicht der Regelbeispiele zu messen.

Pflichtverletzung des Mieters, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB

Nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB kann der Vermieter ordentlich kündigen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Anders als bei der fristlosen Kündigung nach § 543 BGB braucht der Vermieter hier keinen wichtigen Grund. Dafür muss den Mieter ein Verschulden treffen.

Typische Fälle sind Zahlungsrückstände, wiederholt verspätete Mietzahlungen, unerlaubte Untervermietung, erhebliche Störungen des Hausfriedens oder die vertragswidrige Nutzung der Wohnung. Bagatellen reichen nicht.

Schuldhaft und nicht unerheblich

„Schuldhaft“ verweist auf die allgemeinen Maßstäbe des Vertretenmüssens nach § 276 BGB, also Vorsatz und Fahrlässigkeit. Die Wissensseite zum Verschulden im Zivilrecht fasst die Grundbegriffe zusammen. Das Verschulden von Personen, die der Mieter in die Wohnung lässt, rechnet ihm § 278 BGB zu, wenn sie bei der Erfüllung seiner Obhutspflichten tätig werden.

Beim Zahlungsverzug hilft dem Mieter der Hinweis auf fehlendes Geld nicht weiter. Geld hat man zu haben. Für seine finanzielle Leistungsfähigkeit hat jeder Schuldner einzustehen, das folgt aus dem Prinzip der unbeschränkten Vermögenshaftung. Die Voraussetzungen des Verzugs selbst richten sich nach dem Schuldnerverzug nach § 286 BGB, die Miete ist nach § 556b Abs. 1 BGB bis zum dritten Werktag fällig.

„Nicht unerheblich“ ist eine Wertungsfrage. Maßstab sind Dauer, Häufigkeit und Folgen der Pflichtverletzung, außerdem ob der Mieter trotz Abmahnung weitermacht. Eine Abmahnung ist bei § 573 BGB nicht zwingend vorgeschrieben. Sie macht die Pflichtverletzung aber gewichtiger, wenn der Mieter sie ignoriert.

Zahlungsverzug und Schonfristzahlung

Beim Zahlungsverzug musst du einen Streit kennen. Kündigt der Vermieter wegen Zahlungsverzugs fristlos, kann der Mieter die Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB beseitigen: Er zahlt den gesamten Rückstand spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage, oder eine öffentliche Stelle verpflichtet sich zur Zahlung. Diese Schonfristzahlung macht die fristlose Kündigung unwirksam, allerdings nur einmal innerhalb von zwei Jahren. Gilt das auch für die ordentliche Kündigung, die der Vermieter hilfsweise mit ausgesprochen hat?

Der BGH verneint das in ständiger Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 13.10.2021, VIII ZR 91/20; bestätigt durch BGH, Urteil vom 05.10.2022, VIII ZR 307/21, und zuletzt BGH, Urteil vom 23.07.2025, VIII ZR 287/23). § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB bezieht sich nach Wortlaut und Stellung nur auf die fristlose Kündigung. Der Gesetzgeber hat die Vorschrift bei späteren Mietrechtsreformen nicht auf die ordentliche Kündigung erstreckt, obwohl die Frage seit einem Urteil aus dem Jahr 2005 bekannt war (BGH, Urteil vom 16.02.2005, VIII ZR 6/04). Die Pflichtverletzung bleibt außerdem in der Welt, auch wenn der Mieter später zahlt.

Die Gegenansicht, vertreten von Teilen der Instanzgerichte und der Literatur, will § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB analog auf die ordentliche Kündigung anwenden. Ihr Argument: Es sei widersprüchlich, den Mieter vor der schärferen Kündigung zu schützen und bei der milderen nicht. Ich halte die Position des BGH für die überzeugendere. Eine planwidrige Regelungslücke lässt sich kaum begründen, wenn der Gesetzgeber das Problem kannte und nicht gehandelt hat. Und bei der ordentlichen Kündigung bleibt dem Mieter mehr Zeit, eine neue Wohnung zu finden.

Rechtspolitisch ist die Frage nicht erledigt. Das Bundesjustizministerium hat 2026 einen Entwurf vorgelegt, der die Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung erstrecken soll. Geltendes Recht ist das noch nicht, in der Klausur arbeitest du deshalb mit der Linie des BGH. Die fristlose Seite des Problems, also Zahlungsverzug nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB und die Schonfrist im Einzelnen, behandelt der Artikel zu § 543 BGB.

Eigenbedarf, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB

Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. „Benötigt“ heißt dabei nicht, dass jemand ohne diese Wohnung auf der Straße stünde. Es genügt ein ernsthafter, konkreter Nutzungswunsch, der auf vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen beruht. Die Anforderungen sind also gering.

Zum Eigenbedarf hat der BGH viele Einzelfragen entschieden. Für die Prüfung brauchst du vier Fragen: Wer soll einziehen? Warum? Ist der Wunsch ernst und nicht überzogen? Und hat der Vermieter seine Nebenpflichten beachtet?

Familienangehörige und Angehörige des Haushalts

Zu den Familienangehörigen zählen jedenfalls Ehegatten, eingetragene Lebenspartner, Kinder, Enkel, Eltern und Geschwister. Für entferntere Verwandte orientiert sich der BGH an den Zeugnisverweigerungsrechten aus persönlichen Gründen (§ 383 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 ZPO). Die dort erfassten Verwandten gelten als Familienangehörige. Bei weiter entfernten braucht es eine besondere persönliche Nähe zum Vermieter.

Angehörige des Haushalts sind Personen, die schon vor der Kündigung auf Dauer mit dem Vermieter zusammenleben: die Lebensgefährtin, ein Pflegekind oder eine Pflegekraft, die im Haushalt wohnt. Ein Freund, der erst einziehen soll, gehört nicht dazu.

Vermieten mehrere Personen gemeinsam, kann Eigenbedarf für jeden von ihnen geltend gemacht werden. Das gilt nach dem BGH auch für eine vermietende Gesellschaft bürgerlichen Rechts: Sie kann wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters kündigen (BGH, Urteil vom 14.12.2016, VIII ZR 232/15). Eine juristische Person wie die GmbH kann dagegen keinen Eigenbedarf haben, weil sie weder wohnt noch eine Familie hat. Ihr bleibt nur die Generalklausel.

Vernünftige und nachvollziehbare Gründe

Das Bundesverfassungsgericht verlangt von den Gerichten, die Lebensplanung des Vermieters zu respektieren. Sie dürfen nicht prüfen, ob der Vermieter anders besser wohnen könnte. Es reicht, dass sein Nutzungswunsch vernünftig und nachvollziehbar ist. Anerkannt sind etwa der Umzug in die Nähe der Arbeitsstelle, die Pflege der Eltern, mehr Platz für die wachsende Familie oder das erwachsene Kind, das einen eigenen Hausstand gründen will.

Auch eine Zweitwohnung kann Eigenbedarf begründen, etwa für regelmäßige Aufenthalte am Arbeitsort. Eine feste Mindestnutzungsdauer verlangt der BGH dafür nicht (BGH, Beschluss vom 22.08.2017, VIII ZR 19/17). Entscheidend bleibt, ob der Wunsch nachvollziehbar ist.

Ernsthaft muss der Wunsch schon bei Zugang der Kündigung sein. Eine Kündigung „auf Vorrat“, weil vielleicht in ein paar Jahren eine Tochter studieren könnte, trägt kein berechtigtes Interesse. Der Nutzungswille muss so konkret sein, dass die Bedarfsperson die Wohnung nach Ablauf der Kündigungsfrist tatsächlich beziehen will.

Rechtsmissbrauch, Anbietpflicht und vorgetäuschter Eigenbedarf

Auch ein echter Eigenbedarf kann an Treu und Glauben nach § 242 BGB scheitern. Die Rechtsprechung kennt drei Fallgruppen. Ein weit überhöhter Wohnbedarf ist rechtsmissbräuchlich, etwa die Fünfzimmerwohnung für eine einzelne Studentin. Rechtsmissbräuchlich ist auch der absehbare Eigenbedarf: War der Vermieter bei Vertragsschluss schon entschlossen, die Wohnung bald selbst zu nutzen, oder hat er das ernsthaft erwogen, ohne den Mieter darauf hinzuweisen, kann er sich kurz danach nicht darauf berufen. Eine Pflicht zur „Bedarfsvorschau“ auf die ferne Zukunft hat er dagegen nicht (BGH, Urteil vom 04.02.2015, VIII ZR 154/14). Die dritte Fallgruppe ist eine freie Alternativwohnung, die den Bedarf ebenso gut decken würde.

Aus dem Rücksichtnahmegebot folgt außerdem die Anbietpflicht. Wird bis zum Ablauf der Kündigungsfrist im selben Haus oder in derselben Wohnanlage eine vergleichbare Wohnung frei, muss der Vermieter sie dem gekündigten Mieter anbieten. Der BGH hat 2016 klargestellt, was bei einem Verstoß passiert: Die Kündigung bleibt wirksam. Der Mieter hat einen Anspruch auf Schadensersatz, etwa für Umzugskosten oder eine höhere Miete (VIII ZR 232/15). In der Klausur gehört der Verstoß deshalb zum Schadensersatz, die Wirksamkeit der Kündigung berührt er nicht.

Bleibt der vorgetäuschte Eigenbedarf. Zieht die Bedarfsperson nach dem Auszug nie ein, liegt der Verdacht nahe, dass der Grund erfunden war. Eine vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung ist eine Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag, der Mieter kann Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 BGB verlangen. Setzt der Vermieter den Eigenbedarf nach dem Auszug nicht um, muss er stimmig und nachvollziehbar erklären, warum der Bedarf später weggefallen ist. Diese sekundäre Darlegungslast hat der BGH ausdrücklich betont (BGH, Urteil vom 29.03.2017, VIII ZR 44/16). Erklärt er den Wegfall nicht ausreichend, gilt der Vortrag des Mieters, der Bedarf sei nur vorgeschoben gewesen, als zugestanden.

Übrigens: Der Käufer einer vermieteten Wohnung tritt nach § 566 BGB (Kauf bricht nicht Miete) in den Mietvertrag ein und kann danach selbst Eigenbedarf geltend machen. Wurde die Wohnung erst nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft, sperrt § 577a BGB die Eigenbedarfs- und die Verwertungskündigung aber für mindestens drei Jahre. Die Landesregierungen können diese Sperrfrist in Gebieten mit knappem Wohnraum auf bis zu zehn Jahre verlängern.

Verwertungskündigung, § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB

Die Verwertungskündigung erlaubt dem Vermieter die Kündigung, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Die Hürde liegt hoch. Beispiele sind der Verkauf, der nur leerstehend einen angemessenen Preis bringt, oder der Abriss eines nicht mehr sanierungsfähigen Gebäudes für einen Neubau.

Das Eigentum garantiert dem Vermieter keine bestmögliche Rendite. Er muss darlegen, dass ihm ohne die Kündigung ein Nachteil entsteht, der über den Verzicht auf einen Gewinn hinausgeht.

Angemessene Verwertung und erhebliche Nachteile

Die Prüfung beginnt bei der beabsichtigten Verwertung. Sie ist angemessen, wenn vernünftige und nachvollziehbare Erwägungen dahinterstehen. Dann muss gerade das bestehende Mietverhältnis diese Verwertung verhindern, und daraus muss dem Vermieter ein erheblicher Nachteil entstehen.

Beim dritten Schritt scheitern die meisten Verwertungskündigungen. Der BGH verlangt, dass der Nachteil konkret dargelegt und gegen das Bestandsinteresse des Mieters abgewogen wird; ein bloß schlechterer Ertrag genügt nicht (BGH, Urteil vom 27.09.2017, VIII ZR 243/16). Beim geplanten Abriss prüft das Gericht, ob die alte Bausubstanz wirtschaftlich noch sinnvoll erhalten werden kann und ob der Neubau angemessen ist (BGH, Urteil vom 09.02.2011, VIII ZR 155/10). Beim Verkauf kommt es darauf an, wie groß der Mindererlös für die vermietete Wohnung tatsächlich ausfällt und wie er sich auf die Lage des Vermieters auswirkt.

Die zwei gesetzlichen Ausschlüsse

Absatz 2 Nr. 3 enthält zwei Halbsätze, die bestimmte Gründe von vornherein ausschließen. Die Möglichkeit, durch anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht. Das ergänzt das Verbot der Kündigung zur Mieterhöhung aus Absatz 1.

Der zweite Ausschluss betrifft die Umwandlung in Wohnungseigentum. Der Vermieter kann sich nicht darauf berufen, dass er die Mieträume veräußern will, nachdem er Wohnungseigentum begründet hat oder das vorhat. Der Mieter soll durch die Aufteilung eines Mietshauses in Eigentumswohnungen nicht seine Wohnung verlieren.

Kündigungsschreiben: Gründe angeben nach § 573 Abs. 3 BGB

Nach § 573 Abs. 3 BGB muss der Vermieter die Gründe für sein berechtigtes Interesse im Kündigungsschreiben angeben. Fehlt die Begründung oder ist sie zu dünn, ist die Kündigung unwirksam. Retten lässt sie sich dann nur durch eine neue Kündigung. Der Mieter soll früh erkennen können, worauf der Vermieter sich stützt, und seine Chancen im Streit einschätzen.

Schriftform und Hinweis auf den Widerspruch

Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form (§ 568 Abs. 1 BGB), also eigenhändiger Unterschrift nach § 126 BGB. Eine E-Mail oder WhatsApp-Nachricht genügt nicht. Die Kündigung wird erst mit Zugang beim Mieter wirksam; für den genauen Zeitpunkt gelten die Regeln zum Zugang von Willenserklärungen.

Nach § 568 Abs. 2 BGB soll der Vermieter den Mieter rechtzeitig auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach §§ 574 bis 574b BGB hinweisen. Das ist eine Soll-Vorschrift. Fehlt der Hinweis, bleibt die Kündigung wirksam, der Mieter darf dann aber noch bis zum ersten Termin im Räumungsprozess widersprechen (§ 574b Abs. 2 S. 2 BGB).

Kerntatsachen statt Formeln

Die Begründung muss den Kündigungsgrund so bezeichnen, dass er sich identifizieren und von anderen Gründen unterscheiden lässt. Beim Eigenbedarf heißt das: die Bedarfsperson nennen und das Interesse, aus dem sie die Wohnung braucht. „Kündigung wegen Eigenbedarfs“ allein reicht nicht. „Meine Tochter Lea beginnt im Oktober ihr Studium in dieser Stadt und will einen eigenen Haushalt gründen“ reicht.

Überzogen werden dürfen die Anforderungen nicht. Der BGH lässt es genügen, wenn der Vermieter die Kerntatsachen mitteilt; Einzelheiten kann er im Prozess ergänzen (BGH, Urteil vom 15.03.2017, VIII ZR 270/15). Tatsachen, die der Mieter schon kennt, etwa aus einem vorangegangenen Gespräch, muss das Schreiben nicht noch einmal ausbreiten.

Nachgeschobene Gründe und § 573 Abs. 4 BGB

§ 573 Abs. 3 S. 2 BGB begrenzt das Nachschieben. Gründe, die schon bei Ausspruch der Kündigung bestanden, aber nicht im Schreiben standen, bleiben unberücksichtigt. Nur nachträglich entstandene Gründe darf der Vermieter nachschieben. Kannte er einen Grund schon, bleibt ihm nur eine neue Kündigung. Diesmal mit vollständiger Begründung.

Eine unwirksame fristlose Kündigung kann unter Umständen in eine ordentliche Kündigung umgedeutet werden, wenn der Vermieter erkennbar das Mietverhältnis in jedem Fall beenden wollte (Umdeutung nach § 140 BGB). Auch dann muss aber die Begründung den Anforderungen des § 573 Abs. 3 BGB genügen. In der Praxis erklärt der Vermieter die ordentliche Kündigung deshalb meist ausdrücklich hilfsweise.

§ 573 Abs. 4 BGB schließlich macht die Norm einseitig zwingend. Eine Klausel im Mietvertrag, nach der der Vermieter „jederzeit ohne Angabe von Gründen“ kündigen darf, ist unwirksam. Vereinbarungen zugunsten des Mieters bleiben dagegen erlaubt, etwa ein vertraglicher Ausschluss der Eigenbedarfskündigung für einige Jahre.

Erleichterte Kündigung des Vermieters nach § 573a BGB

§ 573a BGB erlaubt dem Vermieter, ohne berechtigtes Interesse zu kündigen, wenn er mit dem Mieter unter einem Dach wohnt. Das gilt für ein vom Vermieter selbst bewohntes Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen und für Wohnraum innerhalb seiner eigenen Wohnung. Im Gegenzug verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate.

Der Gedanke dahinter: Leben Vermieter und Mieter so eng zusammen, soll der Vermieter nicht jahrelang an ein zerrüttetes Mietverhältnis gebunden sein. Einen Grund muss der Vermieter nicht nennen, und das Gericht prüft keinen.

Zweifamilienhaus mit Vermieterwohnung

§ 573a Abs. 1 BGB hat zwei Voraussetzungen. Das Gebäude hat nicht mehr als zwei Wohnungen, und der Vermieter bewohnt eine davon selbst. Maßgeblich ist die Zahl der Wohnungen, nicht die Zahl der Mietparteien. Eine Einliegerwohnung im Keller zählt mit, wenn sie abgeschlossen ist und eine eigene Haushaltsführung erlaubt. Sind es in Wahrheit drei Wohnungen, scheidet § 573a BGB aus.

„Selbst bewohnt“ heißt, dass der Vermieter dort bei Zugang der Kündigung seinen Lebensmittelpunkt hat. Zieht er aus, entfällt das Sonderkündigungsrecht.

Wohnraum innerhalb der Vermieterwohnung

§ 573a Abs. 2 BGB erstreckt die Regel auf Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung. Gemeint ist etwa das Zimmer, das der Vermieter an einen Studenten vermietet. Die Abgrenzung zu § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist wichtig: Ist das Zimmer überwiegend vom Vermieter möbliert und nicht an eine Familie überlassen, gilt der Kündigungsschutz überhaupt nicht. § 573a Abs. 2 BGB greift nur für den übrigen Wohnraum in der Vermieterwohnung, also etwa unmöbliert vermietete Zimmer.

Verlängerte Frist und Angabe im Kündigungsschreiben

Die Kündigungsfrist des § 573c Abs. 1 BGB verlängert sich um drei Monate. Bei einem frischen Mietverhältnis sind es damit sechs statt drei Monate. Nach § 573a Abs. 3 BGB muss das Kündigungsschreiben angeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des § 573a BGB gestützt wird. Ohne diesen Hinweis ist die erleichterte Kündigung unwirksam.

Der Vermieter hat ein Wahlrecht. Hat er ein berechtigtes Interesse, etwa Eigenbedarf, kann er auch im Zweifamilienhaus nach § 573 BGB kündigen und spart sich die drei zusätzlichen Monate. Er kann beide Kündigungen auch verbinden: vorrangig nach § 573 BGB, hilfsweise nach § 573a BGB. Den Widerspruch nach § 574 BGB schließt keine der beiden Varianten aus.

Die Tabelle stellt die beiden Kündigungswege nebeneinander.

Prüfungsschema zu BGB § 573: Ordentliche Kündigung des Vermieters

In der Klausur steckt die Kündigung häufig in einem Herausgabeanspruch. Der Vermieter verlangt die Räumung nach § 546 Abs. 1 BGB, daneben kommt der Anspruch aus § 985 BGB (Vindikation) in Betracht. Beide setzen voraus, dass das Mietverhältnis beendet ist. An dieser Stelle prüfst du § 573 BGB. Das Schema zeigt die Reihenfolge.

Beim erleichterten Weg ersetzt § 573a BGB die Schritte 3 und 5: Statt des berechtigten Interesses prüfst du Zweifamilienhaus oder Vermieterwohnung, statt der Gründe den Hinweis nach § 573a Abs. 3 BGB. Die Frist wird um drei Monate länger.

Kündigungsfristen nach § 573c BGB

Die ordentliche Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Das ergibt eine Grundfrist von knapp drei Monaten. Für den Vermieter verlängert sie sich nach fünf und nach acht Jahren seit Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate, also auf sechs und neun Monate. Für den Mieter bleibt es bei drei Monaten, gleich wie lange er schon dort wohnt.

Die Frist gehört zur Rechtsfolge, nicht zur Wirksamkeit. Eine Kündigung mit zu kurzer Frist ist nicht unwirksam, sie wirkt zum nächsten zulässigen Termin. Die Fristen des § 573c BGB selbst sind einseitig zwingend (§ 573c Abs. 4 BGB).

Widerspruch des Mieters nach § 574 BGB

Auch eine wirksame Kündigung beendet das Mietverhältnis nicht zwingend. Nach § 574 BGB kann der Mieter widersprechen und die Fortsetzung verlangen, wenn die Beendigung für ihn, seine Familie oder seinen Haushalt eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Typische Härtegründe sind hohes Alter, schwere Krankheit, eine fortgeschrittene Schwangerschaft oder fehlender Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen.

Wie die Abwägung im Einzelnen läuft, welche Form und Frist der Widerspruch braucht und wann ein Sachverständigengutachten nötig wird, erklärt der Artikel zur Sozialklausel nach § 574 BGB. Für das Schema reicht hier: Der Widerspruch ist der letzte Prüfungspunkt, nach Grund und Frist.

Klausurfall zu § 573 BGB: Eigenbedarf für die Tochter

V vermietet M seit sieben Jahren eine Zweizimmerwohnung im ersten Stock eines Mehrfamilienhauses, das ihm allein gehört. Der Vertrag ist unbefristet. Am Montag, dem 2. März, wirft V vormittags ein von ihm unterschriebenes Schreiben in den Briefkasten der M: „Hiermit kündige ich das Mietverhältnis ordentlich. Meine Tochter T, 21, beginnt im Oktober ihr Masterstudium an der Universität hier in der Stadt und möchte aus meinem Haus ausziehen und einen eigenen Haushalt gründen. Sie benötigt dafür Ihre Wohnung.“

Im April wird im Erdgeschoss desselben Hauses eine vergleichbare Zweizimmerwohnung frei. V vermietet sie an einen Dritten, ohne sie M anzubieten. M hält die Kündigung deshalb für unwirksam. Zu Recht? Und wann endet das Mietverhältnis?

Lösung

V könnte von M Räumung und Herausgabe nach § 546 Abs. 1 BGB verlangen, wenn das Mietverhältnis durch eine wirksame ordentliche Kündigung beendet wird.

Ein Mietvertrag über Wohnraum besteht, er ist unbefristet und fällt unter keine Ausnahme des § 549 BGB. Eine ordentliche Kündigung ist damit möglich (§ 542 Abs. 1 BGB). Das Schreiben ist eigenhändig unterschrieben und wahrt die Schriftform des § 568 Abs. 1 BGB. Mit dem Einwurf in den Briefkasten am Montagvormittag ist es M zugegangen.

V braucht ein berechtigtes Interesse. In Betracht kommt Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. T ist als Tochter Familienangehörige des V. Sie will zum Studium einen eigenen Haushalt gründen; das ist ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund. Für eine Studentin ist eine Zweizimmerwohnung nicht überhöht, und der Bedarf ist mit dem Studienbeginn im Oktober konkret. Anhaltspunkte, dass V schon bei Vertragsschluss vor sieben Jahren eine Nutzung durch T erwogen hat, fehlen. Der Eigenbedarf liegt vor.

Das Schreiben nennt die Bedarfsperson und den Grund, aus dem sie die Wohnung braucht. Damit sind die Kerntatsachen angegeben, § 573 Abs. 3 BGB ist gewahrt.

Bleibt die frei gewordene Wohnung im Erdgeschoss. V hätte sie M anbieten müssen, weil sie vor Ablauf der Kündigungsfrist im selben Haus frei wurde und vergleichbar ist. Diese Anbietpflicht hat V verletzt. Nach dem BGH berührt ein solcher Verstoß die Wirksamkeit der Kündigung nicht; er begründet nur einen Anspruch der M auf Schadensersatz, etwa für Umzugskosten und eine höhere Miete. Der Einwand der M greift nicht durch. Die Kündigung ist wirksam.

Zum Beendigungszeitpunkt: Die Kündigung ist am ersten Werktag des März zugegangen, also rechtzeitig für März als ersten Monat der Frist. Die Grundfrist endet mit Ablauf des übernächsten Monats, dem 31. Mai. Weil die Überlassung mehr als fünf, aber weniger als acht Jahre zurückliegt, verlängert sich die Frist um drei Monate. Das Mietverhältnis endet mit Ablauf des 31. August. Legt M einen begründeten Widerspruch nach § 574 BGB ein, kann sich das noch verschieben.

Typische Fehler in der Klausur

• Die Anbietpflicht wird als Wirksamkeitsvoraussetzung geprüft. Ihre Verletzung löst nur Schadensersatz aus.
• Das berechtigte Interesse wird bei einer Gewerbemiete geprüft, obwohl § 573 BGB nur für Wohnraum gilt.
• Die verlängerte Vermieterfrist nach fünf oder acht Jahren wird übersehen, oder sie wird auch auf die Kündigung des Mieters angewendet.
• Die Schonfristzahlung wird auf die hilfsweise ordentliche Kündigung erstreckt.
• Bei § 573a BGB fehlt die Prüfung, ob das Kündigungsschreiben ausdrücklich auf die erleichterte Kündigung gestützt ist.
• Der Widerspruch nach § 574 BGB wird vor dem Kündigungsgrund geprüft.

Fazit zu § 573 BGB

§ 573 BGB bindet die ordentliche Kündigung des Vermieters an ein berechtigtes Interesse und schützt so die Wohnung als Lebensmittelpunkt des Mieters. Die Pflichtverletzung verlangt Verschulden und Gewicht, der Eigenbedarf nur vernünftige Gründe und einen ernsthaften Nutzungswillen, die Verwertung dagegen einen erheblichen Nachteil. Ohne Begründung im Kündigungsschreiben scheitert jede dieser Kündigungen. § 573a BGB bietet im Zweifamilienhaus einen Weg ohne Grund, kostet aber drei Monate Frist. Zwei Rechtsfolgen solltest du außerdem sicher begründen können: die der verletzten Anbietpflicht und die der Schonfristzahlung. Üben lässt sich das an kleinen Fällen, etwa mit den Multiple-Choice-Aufgaben zum Mietrecht auf jurahilfe.de.

Weiterlesen

• Mietkaution nach § 551 BGB: Höchstgrenze, Anlagepflicht und Rückzahlung der Kaution nach dem Ende des Mietverhältnisses.
• Fristen- und Terminberechnung im Zivilrecht: Wie du Kündigungsfristen tagesgenau zählst, mit Fristbeginn, Fristende und Werktagen.
• Erfüllungsgehilfe nach § 278 BGB: Wann der Mieter für das Verschulden seiner Gäste und Mitbewohner einstehen muss.
• Der Gutachtenstil vom Obersatz zur Subsumtion: So formulierst du den Klausurfall zur Kündigung im Gutachtenstil.