Mietvertrag, § 535 BGB: Schema, Mietverhältnis & Mietzins

Die Heizung fällt im November aus. Der Mieter meldet den Schaden, der Vermieter verweist auf die Hausverwaltung, und drei Wochen später ist die Wohnung immer noch kalt. Wer schuldet hier eigentlich was?

§ 535 BGB beantwortet das in zwei Absätzen. Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren; der Mieter schuldet dafür die vereinbarte Miete. Die Instandhaltung steht in Absatz 1 Satz 2 und ist eine Hauptpflicht.

Für die Klausur hängt daran mehr als eine warme Wohnung. § 535 BGB ist die Anspruchsgrundlage, aus der beide Vertragsparteien ihre Ansprüche ziehen, und zugleich der Einstieg in das gesamte Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs.

Auf einen Blick:

• Miete ist die entgeltliche Gebrauchsüberlassung einer Sache auf Zeit. Ohne Entgelt liegt Leihe vor, bei erlaubter Fruchtziehung Pacht.
• § 535 Abs. 1 BGB gibt dem Mieter drei Ansprüche: Überlassung, Erhaltung und Lastentragung. Die Erhaltung ist Erfüllungspflicht, keine Gewährleistungspflicht.
• Ab der Gebrauchsüberlassung verdrängen die §§ 536 ff. BGB das allgemeine Leistungsstörungsrecht vollständig. Einen Verweis auf die §§ 280 ff. BGB gibt es dort nicht.
• Fehlt die Schriftform des § 550 BGB, bleibt der Vertrag wirksam. Er gilt dann aber als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann ordentlich gekündigt werden.
• Ersatzansprüche aus dem Mietverhältnis verjähren in sechs Monaten, § 548 BGB. Das gilt auch für konkurrierende deliktische Ansprüche.

§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags

Der Mietvertrag ist ein gegenseitiger Vertrag und ein Dauerschuldverhältnis. § 535 BGB verpflichtet beide Seiten, und zwar über die gesamte Laufzeit. Beides zusammen erklärt, warum § 535 BGB anders gebaut ist als der Kaufvertrag: Der Vermieter schuldet nicht einen einmaligen Erfolg, sondern einen Zustand über die gesamte Laufzeit.

Wo das Mietrecht steht: von § 535 bis § 580a BGB

Das Mietrecht steht in Deutschland im zweiten Buch des BGB, im achten Abschnitt über die einzelnen Schuldverhältnisse. Es reicht von § 535 BGB bis § 580a BGB und ist in drei Blöcke geteilt. Wer diese Dreiteilung im Kopf hat, findet die einschlägige Vorschrift in der Klausur in Sekunden. In allen Mietverhältnissen gilt zunächst der erste Block; die Legislative hat die beiden anderen als Schutzschichten darübergelegt.

Vor der ersten Norm steht immer dieselbe Frage: Geht es um Wohnraum, um ein Grundstück oder um eine bewegliche Sache? Danach richtet sich, welche Sonderregelung neben die allgemeinen Vorschriften tritt.

Der Wortlaut des § 535 BGB

Der Gesetzestext ist kurz genug, um ihn einmal ganz zu lesen. Aus ihm folgt fast die gesamte Prüfung.

§ 535 BGB Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Drei Pflichten des Vermieters, eine Pflicht des Mieters. § 535 BGB regelt damit den Kern des Vertrags, alles Weitere baut darauf auf. Absatz 1 Satz 1 nennt die Gebrauchsgewährung als Oberbegriff, Satz 2 konkretisiert sie in Überlassung und Erhaltung, Satz 3 regelt die Lasten. Diese Fassung gilt seit dem Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001.

Mietvertrag: entgeltliche Gebrauchsüberlassung einer Sache auf Zeit

Ein Mietvertrag ist die entgeltliche Gebrauchsüberlassung einer Sache auf Zeit. Vier Merkmale stecken in dieser Definition, und an jedem hängt eine Abgrenzung.

Entgeltlich heißt, dass der Mieter für die Überlassung zahlt. Ob monatlich, jährlich oder im Voraus in einer Summe, spielt keine Rolle. Fehlt das Entgelt, liegt Leihe nach § 598 BGB vor. Gebrauch heißt benutzen, nicht Früchte ziehen. Darf der Nutzer die Erträge behalten, ist es Pacht nach § 581 BGB.

Auf Zeit grenzt gegen die dauerhafte Überlassung ab, also gegen den Kauf. Und Sache meint den körperlichen Gegenstand nach § 90 BGB; wird ein Recht überlassen, ist auch das Pacht.

Diese vier Merkmale entscheiden in der Klausur über das anwendbare Recht. Wer einen Obstgarten mit Ernterecht als Miete einordnet, prüft anschließend die falschen Gewährleistungsnormen. Der Einstieg über die richtige Anspruchsgrundlage steht und fällt mit dieser Einordnung.

Vertragspartei Vermieter, Vertragspartei Mieter: wer schuldet wem was

Der Mietvertrag kommt wie jeder Vertrag durch Angebot und Annahme zustande. Vertragspartei sind Vermieter und Mieter, und nur sie. Der Vermieter muss dabei weder Eigentümer noch Besitzer der Mietsache sein: Die Vermietung einer fremden Sache ist wirksam, sie verpflichtet den Vermieter nur unter Umständen zu etwas, das er nicht leisten kann.

Dritte können trotzdem Rechte aus dem Mietvertrag ableiten. Bei der Wohnraummiete kann ein echter Vertrag zugunsten Dritter nach den §§ 328 ff. BGB zugunsten von Ehegatten und Kindern vorliegen, bei der Gewerberaummiete zugunsten der Angestellten des Mieters. Besucher, andere Mieter und Untermieter sind davon nicht erfasst.

Daneben steht der Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter. Er gibt Angehörigen und regelmäßigen Besuchern des Mieters Schutzansprüche, dem Zufallsbesucher dagegen nicht. Praktisch wird das beim Schadensersatz nach § 536a Abs. 1 BGB, wenn nicht der Mieter selbst, sondern seine Tochter über die lose Treppenstufe stürzt.

Bürgerliches Gesetzbuch: der Aufbau des Mietrechts in den §§ 535 ff. BGB

Das Mietrecht arbeitet mit Schichten. Die allgemeinen Vorschriften gelten für jedes Mietverhältnis, darüber legt der Gesetzgeber zwei Sonderregelungen, und die spezielleren Normen gehen den allgemeinen vor.

Allgemeine Vorschriften für alle Mietverhältnisse

Die §§ 535 bis 548 BGB gelten für jede Art von Mietsache: Wohnung, Werkstattmaschine, Baugerüst, Auto. Hier stehen die Hauptpflichten (§ 535 BGB), das Mängelgewährleistungsrecht (§§ 536 ff. BGB), die Gebrauchsüberlassung an Dritte (§ 540 BGB), die Beendigung (§§ 542 ff. BGB), die Rückgabepflicht (§ 546 BGB) und die kurze Verjährung (§ 548 BGB).

Prüfe diese Schicht immer zuerst. Sie gilt, solange keine Sondervorschrift eingreift.

Sondervorschriften der Wohnraummiete, §§ 549 ff. BGB

Ab § 549 BGB folgt das Mietrecht für Wohnraum, und das ist der politisch aufgeladene Teil. Hier stehen die Schriftform (§ 550 BGB), die Begrenzung der Mietsicherheit auf das Dreifache der Kaltmiete (§ 551 BGB), die Betriebskosten (§ 556 BGB), die Mietpreisbremse (§ 556d BGB), die Fälligkeit der Miete zu Beginn des Monats (§ 556b BGB), Staffelmiete und Indexmiete (§§ 557a, 557b BGB), die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) und der Kündigungsschutz (§§ 573 ff. BGB).

Die meisten dieser Vorschriften sind zugunsten des Mieters zwingend. Eine abweichende Vereinbarung ist unwirksam, das Gesetz sagt das jeweils selbst.

Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume, §§ 578 ff. und § 580a BGB

§ 578 BGB unterscheidet drei Fälle: Mietverhältnisse über Grundstücke (Absatz 1), über Räume, die keine Wohnräume sind, also Geschäftsräume (Absatz 2), und über Wohnraum, den ein Träger der Wohlfahrtspflege für Wohnungsbedürftige anmietet (Absatz 3). Für die ersten beiden verweist die Vorschrift auf ausgewählte Normen der Wohnraummiete und lässt die übrigen bewusst weg. Die Gewerberaummiete ist deshalb deutlich freier gestaltbar als die Wohnraummiete, und die Miete grundsätzlich frei vereinbar. Bei Wohnraum sind dagegen zusätzlich die §§ 549 ff. BGB zu beachten. Die gesetzlichen Kündigungsfristen außerhalb der Wohnraummiete regelt § 580a BGB.

Für Klausuren im ersten Examen ist meist die Wohnraummiete gemeint, ohne dass der Sachverhalt es ausdrücklich sagt. Trotzdem lohnt der kurze Prüfsatz, ob § 549 BGB oder § 578 BGB einschlägig ist.

Pflichten des Vermieters nach § 535 Abs. 1 BGB

Absatz 1 verpflichtet den Vermieter zu drei Dingen: überlassen, erhalten, Lasten tragen. Alle drei sind Hauptleistungspflichten und damit einklagbar.

Gebrauchsgewährung und Übergabe in vertragsgemäßem Zustand

Die erste Pflicht ist die Übergabe. Nach § 535 I BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen. Was vertragsgemäß ist, bestimmt der Vertrag: eine Altbauwohnung schuldet keinen Neubaustandard, eine Gewerbefläche für einen Gastronomiebetrieb aber die dafür nötige Lüftung.

Die Gebrauchsgewährung endet nicht mit dem Schlüssel. Sie ist eine Dauerverpflichtung über die gesamte Mietzeit. Deshalb muss der Vermieter auch Störungen abstellen, die von außen kommen, etwa dauerhaften Lärm aus einer anderen Wohnung im selben Haus.

Instandhaltungspflicht: Erhaltung ist Erfüllungspflicht

Der zweite Halbsatz begründet die Instandhaltungspflicht. Der Vermieter muss die Mietsache während der Mietzeit in diesem Zustand erhalten, und dieser Erhaltungsanspruch ist ein primärer Erfüllungsanspruch. Praktisch heißt das: Der Mieter kann Reparatur verlangen und einklagen, ohne den Umweg über ein Mängelrecht.

Übrigens hilft hier ein Blick auf die Systematik. Weil die Erhaltung Erfüllungspflicht ist, kann der Mieter bis zur Beseitigung des Mangels einen angemessenen Teil der Miete nach der Einrede des nicht erfüllten Vertrags zurückbehalten, und zwar unabhängig davon, wie hoch die Minderung ausfällt.

Die Grenze zieht die Unmöglichkeit. Brennt das Gebäude ab, muss der Vermieter nicht neu bauen; die Erhaltungspflicht erlischt nach § 275 BGB. Zwischen Reparatur und Neuerrichtung verläuft also eine harte Linie.

Lasten tragen und Schönheitsreparaturen abwälzen

Nach Satz 3 hat der Vermieter gemäß § 535 I 3 BGB die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. Gemeint sind Grundsteuer, Gebäudeversicherung und ähnliche Lasten des Eigentums. Bei der Wohnraummiete darf er diese Kosten über eine Betriebskostenvereinbarung nach § 556 BGB auf den Mieter umlegen, ohne Vereinbarung bleiben sie bei ihm.

Anders liegt es bei den Schönheitsreparaturen, also beim Streichen, Tapezieren und Lackieren. Sie gehören nach dem Gesetz zur Erhaltungspflicht des Vermieters, werden aber praktisch immer durch Schönheitsreparaturklauseln auf den Mieter abgewälzt. Starre Fristenpläne in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind dabei nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, etwa die Klausel, alle drei Jahre streichen zu müssen.

Die Rechtsprechung billigt den Schönheitsreparaturen Entgeltcharakter zu: Der Vermieter rechnet die eingesparte eigene Reparaturpflicht in die Miete ein und setzt sie entsprechend niedriger an. Wird die Renovierung unmöglich, weil das Haus nach dem Auszug abgerissen wird, wandelt sich die Pflicht im Wege ergänzender Vertragsauslegung in einen Zahlungsanspruch auf die ersparten Aufwendungen um.

Für unrenoviert übergebene Wohnungen hat der Bundesgerichtshof 2020 einen Mittelweg gefunden. Ist die Abwälzungsklausel unwirksam, weil die Wohnung unrenoviert und ohne angemessenen Ausgleich übergeben wurde, trifft die Renovierungspflicht wieder den Vermieter; der Mieter muss sich an den Kosten aber zur Hälfte beteiligen, weil er sonst eine bessere als die vertraglich geschuldete Wohnung bekäme (BGH, Urteil vom 8. Juli 2020, VIII ZR 163/18, sowie das inhaltsgleiche Parallelurteil vom selben Tag, VIII ZR 270/18).

Vertiefend zu den einzelnen Pflichten und ihren Grenzen: die Wissensseite zu den Pflichten von Vermieter und Mieter.

Pflichten des Mieters nach § 535 Abs. 2 BGB

Absatz 2 nennt nur eine Pflicht, die Zahlung der Miete. Das täuscht: Aus dem Mietverhältnis folgen weitere Pflichten, die an anderen Stellen des Gesetzes stehen und in der Klausur regelmäßig geprüft werden.

Mietzins zahlen: die Miete als Hauptleistungspflicht

Der Vermieter hat aus § 535 II BGB einen Anspruch auf die vereinbarte Miete. Das Gesetz spricht seit 2001 durchgehend von „Miete“; der traditionelle Begriff Mietzins lebt in der Praxis und in der Gewerberaummiete weiter und meint dasselbe. Bei der Wohnraummiete ist die Miete gemäß § 556b Abs. 1 BGB zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag des Zeitabschnitts fällig.

Eine persönliche Verhinderung befreit nicht. Wer krank ist, im Ausland arbeitet oder die Wohnung monatelang nicht betritt: Auch dann muss der Mieter die Miete weiter zahlen, § 537 Abs. 1 S. 1 BGB. Der Vermieter muss sich allerdings ersparte Aufwendungen anrechnen lassen, und wenn er die Sache in dieser Zeit anderweitig vermietet, entfällt die Zahlungspflicht ganz (§ 537 Abs. 1 S. 2, Abs. 2 BGB).

Hat der Mieter wegen eines Mangels zu viel gezahlt, holt er das Geld über die Leistungskondiktion nach § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB zurück. Aufpassen muss er bei § 814 BGB: Wer in Kenntnis der Nichtschuld zahlt, kann nicht zurückfordern. Der saubere Weg ist die Zahlung unter Vorbehalt der Rückforderung, im Verwendungszweck oder in einer gesonderten Erklärung.

Rückgabe nach Beendigung des Mietverhältnisses, § 546 BGB

Nach dem Ende des Mietverhältnisses muss der Mieter die Mietsache zurückgeben, § 546 Abs. 1 BGB. Rückgabe heißt: räumen, alle eigenen Sachen entfernen, sämtliche Schlüssel herausgeben und die Sache im Ursprungszustand übergeben, abgesehen von der Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch (§ 538 BGB). Ein Zurückbehaltungsrecht hat der Mieter dabei nicht, das schließt § 570 BGB aus.

Rückgabe und Herausgabe sind juristisch zwei verschiedene Dinge, die in Klausuren gern verwechselt werden. Die Herausgabe schuldet nur den jetzigen Zustand. Sie kann sich zusätzlich aus der Vindikation nach § 985 BGB oder aus § 812 Abs. 1 S. 2 Alt. 1 BGB ergeben, und für diese Ansprüche gilt § 570 BGB gerade nicht.

Gibt der Mieter nicht zurück, schuldet er Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten Miete, § 546a Abs. 1 BGB. Vorenthalten heißt dabei mehr als bloßes Nichtzurückgeben: Der Bundesgerichtshof hat 2025 klargestellt, dass die Nichtrückgabe zusätzlich dem Rückgabewillen des Vermieters widersprechen muss, woran es etwa fehlt, wenn beide Seiten irrig vom Fortbestand des Mietverhältnisses ausgehen (BGH, Urteil vom 18. Juni 2025, VIII ZR 291/23).

Mängelanzeige und Duldungspflichten

Zeigt sich ein Mangel, muss der Mieter ihn unverzüglich anzeigen, § 536c Abs. 1 BGB. Unterlässt er das, verliert er nach § 536c Abs. 2 BGB seine Mängelrechte, soweit der Vermieter wegen der fehlenden Anzeige keine Abhilfe schaffen konnte. Das ist eine echte Obliegenheit mit scharfer Rechtsfolge.

Dazu kommen Duldungspflichten. Erhaltungsmaßnahmen muss der Mieter nach § 555a BGB dulden, Modernisierungsmaßnahmen nach § 555d BGB, jeweils gegen Ankündigung und gegebenenfalls Aufwandsersatz. Und für Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis steht dem Vermieter eines Grundstücks das Vermieterpfandrecht an den eingebrachten Sachen zu, §§ 562 ff. BGB.

Die folgende Tabelle stellt die beiderseitigen Pflichten mit ihren Normen nebeneinander.

Mietvertrag Schema: den Anspruch aus § 535 BGB prüfen

In der Klausur taucht § 535 BGB in zwei Richtungen auf. Entweder verlangt der Mieter etwas vom Vermieter, meist Überlassung oder Beseitigung eines Mangels, oder der Vermieter verlangt die Miete. Beide Male prüfst du dieselbe Norm, nur mit anderem Anspruchsziel.

Das Grundgerüst ist immer gleich: Anspruch entstanden, nicht erloschen, durchsetzbar. Wie du das sauber in Worte fasst, steht im Artikel zu den Formulierungen im Gutachtenstil.

Anspruch des Mieters auf Gebrauchsüberlassung

Der Mieter kann aus § 535 Abs. 1 S. 1 BGB Überlassung und aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB Erhaltung verlangen. Vor der Übergabe ist die Sache einfach: Der Vermieter schuldet die Verschaffung des Gebrauchs, sonst gilt allgemeines Leistungsstörungsrecht.

Ab der Gebrauchsüberlassung dreht sich das Bild. Von diesem Moment an verdrängt das mietrechtliche Mängelgewährleistungsrecht der §§ 536 ff. BGB das allgemeine Leistungsstörungsrecht vollständig. Anders als im Kaufrecht gibt es dort keinen Verweis auf die §§ 280 ff. BGB, das Mietrecht regelt die Folgen selbst.

Voraussetzung jedes Mängelrechts ist ein Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB: eine Abweichung der Ist- von der Sollbeschaffenheit, die den vertragsgemäßen Gebrauch erheblich beeinträchtigt. Schimmel, exzessiver Lärm, eine mehr als zehn Prozent kleinere Wohnfläche als vereinbart; die Zehn-Prozent-Schwelle geht auf BGH, Urteil vom 24. März 2004, VIII ZR 295/03, zurück. Die Minderung tritt dabei kraft Gesetzes ein, das Gesetz sagt „ist befreit“; eine Erklärung des Mieters braucht es nicht. Details dazu auf der Wissensseite zur Mängelgewährleistung nach §§ 536 ff. BGB.

Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete

Der Anspruch aus § 535 Abs. 2 BGB ist schnell geprüft und trotzdem eine Fehlerquelle. Er setzt einen wirksamen Mietvertrag voraus und richtet sich auf die vereinbarte Miete. Erloschen ist er durch Erfüllung, gekürzt durch eine kraft Gesetzes eingetretene Minderung, gehemmt durch die Einrede aus § 320 BGB.

Verlässt sich der Mieter auf eine Minderung, die es nicht gibt, wird es teuer. Der Rückstand begründet Zahlungsverzug, und der berechtigt den Vermieter nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB zur fristlosen Kündigung. Eine Mindermeinung will das über § 286 Abs. 4 BGB entschärfen, weil den Mieter bei unklarer Rechtslage kein Vertretenmüssen treffe. Ich halte das für überflüssig: Wer unsicher ist, zahlt unter Vorbehalt der Rückforderung und behält beide Optionen. Wann jemand für fremdes Verschulden einstehen muss, klärt der Artikel zum Erfüllungsgehilfen nach § 278 BGB.

Typische Fehler in der Klausur

Vier Fehler kosten regelmäßig Punkte. Erstens die falsche Vertragsart: Wer Fruchtziehung übersieht, prüft Miete statt Pacht. Zweitens die Verwechslung von Erhaltungs- und Gewährleistungspflicht, aus der dann ein Anspruch aus § 536a BGB statt aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB wird.

Drittens der Griff zu den §§ 280 ff. BGB nach der Gebrauchsüberlassung, obwohl die §§ 536 ff. BGB sie verdrängen. Und viertens die kurze Verjährung: Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters verjähren in sechs Monaten, § 548 BGB, und zwar auch dann, wenn sie deliktisch oder bereicherungsrechtlich begründet werden. Wer nach zehn Monaten fröhlich § 823 BGB prüft, landet im Leeren.

Arten des Mietvertrags und Abgrenzung zu Pacht, Leihe und Leasing

Mietverträge unterscheidet man nach dem Mietobjekt: Wohnraummiete, Gewerberaummiete, Grundstücksmiete und die Miete beweglicher Sachen. Daneben stehen Sonderformen wie der Zeitmietvertrag nach § 575 BGB und der Untermietvertrag. Wichtiger als diese Typologie ist in der Klausur die Abgrenzung zu den Nachbarverträgen.

Pacht: Fruchtziehung statt bloßem Gebrauch, §§ 581 ff. BGB

Der Pachtvertrag gewährt neben dem Gebrauch auch die Fruchtziehung. Der Pächter darf den Ertrag behalten: die Äpfel im Obstgarten, die Ernte auf dem Feld, den Umsatz der verpachteten Gaststätte. Und die Pacht kann sich auf jeden Gegenstand beziehen, also auch auf Rechte wie ein Patent oder einen Geschäftsbetrieb samt Kundenstamm.

In gemischten Fällen entscheidet der Schwerpunkt. Wird ein Wohngrundstück vermietet und darf der Nutzer zusätzlich die Erträge zugehöriger Felder verwerten, sind die Felder gepachtet und das Haus gemietet.

Leihe: die unentgeltliche Variante, §§ 598 ff. BGB

Die Leihe nach § 598 BGB ist die unentgeltliche Gebrauchsüberlassung, also das kostenlose Gegenstück zur Miete. Leiht der Nachbar mit Rechtsbindungswillen seinen Rasenmäher, ist das ein Leihvertrag; zahlt man dafür, ein Mietvertrag.

Weil der Verleiher nichts bekommt, privilegiert ihn das Gesetz. Er haftet nach § 599 BGB nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit, und zwar auch für Folgeschäden und konkurrierende Deliktsansprüche mit sachlichem Zusammenhang. Für Mängel haftet er nach § 600 BGB nur bei Arglist, und auch hier verjähren die Ansprüche nach sechs Monaten (§ 606 BGB). Auf die bloße Gefälligkeit ohne Rechtsbindungswillen ist § 599 BGB nicht analog anwendbar: Das Privileg ist die Gegenleistung für die eingegangene Verpflichtung, und die fehlt dort gerade.

Leasing und typengemischte Verträge

Das Leasing ist gesetzlich nicht geregelt. Das Finanzierungsleasing wird ganz überwiegend als atypischer Mietvertrag eingeordnet, weshalb die §§ 535 ff. BGB im Grundsatz gelten, ergänzt um die leasingtypische Abtretungskonstruktion gegenüber dem Lieferanten.

Bei typengemischten Verträgen entscheidet der Schwerpunkt darüber, welches Recht anzuwenden ist. Der Beherbergungsvertrag über ein Hotelzimmer hat seinen Schwerpunkt im Mietrecht, mischt daneben aber Dienst-, Werk-, Kauf- und Verwahrungselemente; der Wartungsvertrag über eine gemietete Maschine verbindet Miete und Werkvertrag. Vergleiche dazu die vertragstypischen Pflichten beim Kaufvertrag nach § 433 BGB, dessen einmaliger Leistungsaustausch den Gegenpol zum Dauerschuldverhältnis bildet.

Form, Kündigung und Beendigung des Mietverhältnisses

Der Mietvertrag ist grundsätzlich formfrei. Für die Wohnraummiete stellt der Gesetzgeber allerdings eine Regel auf, deren Rechtsfolge viele überrascht, und beim Ende des Mietverhältnisses trennt das Gesetz scharf zwischen ordentlicher und außerordentlicher Kündigung.

Schriftform nach § 550 BGB und der mündliche Mietvertrag

Wird ein Wohnraummietvertrag für länger als ein Jahr geschlossen und nicht schriftlich niedergelegt, greift § 550 BGB. Die Rechtsfolge ist keine Nichtigkeit nach § 125 BGB: Der Vertrag bleibt wirksam.

§ 550 S. 1 und S. 2 BGB

Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.

Die Regelung dient der Rechtsklarheit für den Grundstückserwerber. Er soll aus der Urkunde erkennen können, in welches Mietverhältnis er nach § 566 Abs. 1 BGB eintritt. Praktische Folge für den Mieter: Aus dem befristeten Vertrag wird ein unbefristeter, und beide Seiten können ihn ordentlich kündigen, sofern die Kündigung nicht ausnahmsweise gegen Treu und Glauben nach § 242 BGB verstößt.

Die Falle liegt in der mündlichen Erweiterung. Überlässt der Vermieter zusätzlich einen Kellerraum, ohne das schriftlich festzuhalten, ist die Schriftform für den gesamten Vertrag durchbrochen. Auch dann gilt er als auf unbestimmte Zeit geschlossen.

Kündigung: ordentlich, außerordentlich und fristlos

Ein befristetes Mietverhältnis endet mit Zeitablauf, § 542 Abs. 2 BGB. Ein unbefristetes endet durch Kündigung, § 542 Abs. 1 BGB. Die ordentliche Kündigung braucht keinen Grund, aber eine Frist; bei der Wohnraummiete kommt das Begründungserfordernis des § 573 BGB hinzu, das ein berechtigtes Interesse verlangt, etwa Eigenbedarf.

Die außerordentliche Kündigung braucht dagegen einen wichtigen Grund, § 543 Abs. 1 BGB. Typische Fälle nennt § 543 Abs. 2 BGB: Der Gebrauch wird nicht gewährt oder wieder entzogen, der Mieter gefährdet die Sache durch Vernachlässigung, oder er gerät mit der Miete erheblich in Rückstand. Wird ein Mietverhältnis fristlos gekündigt, endet es sofort; wer sicher gehen will, erklärt hilfsweise zusätzlich die ordentliche Kündigung.

Wie ein Mietverhältnis endet und welche Ansprüche danach noch laufen, zeigt die Wissensseite zur Beendigung des Mietvertrags nach § 542 BGB.

Kauf bricht nicht Miete, § 566 BGB: Wechsel der Vertragspartei

Verkauft der Vermieter die vermietete Wohnung, tritt der Erwerber nach § 566 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis ein. Der Satz „Kauf bricht nicht Miete“ beschreibt genau das: Auf der Vermieterseite wechselt die Vertragspartei, der Mietvertrag selbst läuft weiter.

Die Rechtsnatur ist umstritten. Die frühere Rechtsprechung sah darin eine Novation, also die Neubegründung eines inhaltsgleichen Vertrags. Die herrschende Lehre nimmt eine gesetzliche Vertragsübernahme an, bei der das Mietverhältnis identisch bestehen bleibt. Weil die Rechtsfolgen übereinstimmen, ist der Streitentscheid meist entbehrlich; in der Klausur genügt ein Satz dazu.

Zwei Nachbarnormen gehören dazu. Stirbt der Mieter, tritt nach § 563 Abs. 1 BGB der Ehegatte oder Lebenspartner in das Mietverhältnis ein, im Wege einer Sondererbfolge neben § 1922 BGB; Kinder und andere Haushaltsangehörige rücken nach § 563 Abs. 2 BGB nur nach, wenn niemand aus Absatz 1 eintritt. Und bei der gewerblichen Weitervermietung rückt nach § 565 BGB der Eigentümer an die Stelle des Weitervermieters, sonst ließen sich über § 985 BGB sämtliche Kündigungsschutzvorschriften umgehen. Mehr zu den Sonderregeln der Wohnraummiete auf der Wissensseite Wohnraummiete, §§ 549 ff. BGB.

Rechtsprechung zu § 535 BGB und aktuelle Entwicklungen im Mietrecht

§ 535 BGB steht seit 2001 unverändert im Gesetz. Bewegung kommt trotzdem ständig hinein, weil der Bundesgerichtshof den Zustandsbegriff und die Reichweite der Pflichten fortlaufend schärft. Zwei Entscheidungen lohnen sich für die Klausur besonders.

BGH zur Instandhaltungspflicht bei untervermieteter Wohnung

Die Gastherme einer Wohnung war defekt, die Mieter minderten die Miete. Die Vorinstanzen wiesen das ab, weil nicht die Mieter selbst, sondern deren Tochter dort wohnte. Der Bundesgerichtshof hob das auf: Die Instandhaltungspflicht aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB besteht objektiv, es kommt nicht darauf an, ob der Mangel den Mieter subjektiv beeinträchtigt (BGH, Urteil vom 22. August 2018, VIII ZR 99/17).

Der Satz ist klein und wirkt weit. Er trennt die Pflicht des Vermieters von der Nutzungssituation des Mieters und passt zu der Einordnung der Erhaltung als Erfüllungspflicht: Geschuldet ist ein Zustand, nicht die Zufriedenheit einer bestimmten Person.

BGH 2026: keine gewinnbringende Untervermietung

Am 28. Januar 2026 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung nach § 553 Abs. 1 S. 1 BGB fehlt, wenn er damit einen Gewinn erzielt, der über die Deckung seiner eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgeht. Wer die Wohnung als Einnahmequelle nutzt, kann die Erlaubnis nicht verlangen; überschreitet er die Grenze eigenmächtig, rechtfertigt das eine Kündigung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB (BGH, Urteil vom 28. Januar 2026, VIII ZR 228/23).

Für die Klausur ist die Linie klar: § 553 BGB erfasst das Wohnbedürfnis des Mieters, ein Gewinnaufschlag fällt nicht darunter. Der Untermieter bleibt dabei außen vor, er hat gegen den Hauptvermieter ohnehin keinen eigenen Anspruch.

Mietrechtsreform: was sich ändern soll

Die Mietpreisbremse in § 556d BGB hat der Bundestag am 26. Juni 2025 bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. Eine Verfassungsbeschwerde dagegen hat das Bundesverfassungsgericht am 8. Januar 2026 nicht zur Entscheidung angenommen (1 BvR 183/25); Art. 14 GG ist nicht verletzt. Die Mietpreisbindung bleibt damit vorerst in Kraft.

Weiter geht der Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete, den das Kabinett am 29. April 2026 beschlossen hat. Geplant sind unter anderem eine Ausweispflicht für Möblierungszuschläge, eine zeitliche Grenze für Kurzzeitvermietungen, eine Deckelung der Indexmiete in angespannten Märkten und eine Erweiterung der Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung. In Kraft ist davon nichts. Für die Klausur zählt der geltende Gesetzestext, den du im Zweifel auf gesetze-im-internet.de oder bei Dejure.org nachschlägst; ein Reformvorhaben taugt allenfalls für einen Nebensatz.

Wer den Mietvertrag im Zusammenhang lernen will, findet ihn als Teil des Schuldrechts wieder: Der Überblick zum Schuldrecht AT liefert die allgemeinen Regeln, auf denen die §§ 535 ff. BGB aufsetzen, und die Wissensseite zum Mietvertrag nach §§ 535 ff. BGB fasst die Norm kompakt zusammen.

Weiterlesen

• § 433 BGB Kaufvertrag: Schema, Ansprüche & Pflichten: Der Gegenpol zum Dauerschuldverhältnis, an dem du die vertragstypischen Pflichten sauber vergleichen kannst.
• § 320 BGB Schema: Die Einrede des nicht erfüllten Vertrags: Das Zurückbehaltungsrecht, mit dem der Mieter bis zur Mängelbeseitigung Druck aufbaut.
• § 854 BGB: Erwerb des Besitzes, Schema & typische Fehler: Warum der Mieter Besitzer wird, ohne Eigentum zu erwerben, und was daraus folgt.
• Deliktsrecht: Wann gibt es Schadensersatz nach §§ 823 ff. BGB?: Der Konkurrenzweg zum Mietrecht, für den § 548 BGB dieselbe kurze Verjährung anordnet.
• §§ 133, 157 BGB: Auslegung von Willenserklärungen: Wie du bestimmst, was als vertragsgemäßer Gebrauch überhaupt vereinbart ist.