Außerordentliche Kündigung Mietvertrag, § 543 BGB erklärt

Mieterin M zahlt die Miete für März gar nicht und für April nur zur Hälfte. Anfang Mai liegt die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung ihres Vermieters V im Briefkasten. Im Juni überweist M den kompletten Rückstand. Ist sie die Wohnung trotzdem los?

§ 543 BGB erlaubt jeder Vertragspartei, das Mietverhältnis ohne Kündigungsfrist zu beenden, wenn ihr die Fortsetzung wegen eines wichtigen Grundes nicht zuzumuten ist. Die außerordentliche Kündigung des Mietvertrags stützt sich entweder auf die Generalklausel in Absatz 1 oder auf ein Regelbeispiel aus Absatz 2. Für Wohnraum ergänzt § 569 BGB die Norm. Ab einem Rückstand von zwei Monatsmieten darf der Vermieter fristlos kündigen, eine Abmahnung braucht er dafür nicht.

Klausurtechnisch gehört § 543 BGB in die Prüfung des Räumungsanspruchs aus § 546 Abs. 1 BGB, denn der setzt ein beendetes Mietverhältnis voraus. Rechnest du dort den Zahlungsverzug falsch, stimmt das ganze Gutachten nicht mehr.

Auf einen Blick:

• § 543 Abs. 1 BGB verlangt eine Abwägung aller Umstände; die Regelbeispiele in § 543 Abs. 2 BGB ersparen dir diese Abwägung weitgehend.
• Zahlungsverzug: zwei aufeinander folgende Termine mit mehr als einer Monatsmiete oder insgesamt zwei Monatsmieten Rückstand.
• Die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB macht nur die fristlose Kündigung unwirksam, eine hilfsweise ordentliche Kündigung bleibt stehen.
• Bei Pflichtverletzungen gilt § 543 Abs. 3 BGB: erst abmahnen oder Abhilfefrist setzen, dann kündigen.
• Schriftform nach § 568 BGB und Begründung nach § 569 Abs. 4 BGB gelten für Wohnraum.

§ 543 BGB: außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

§ 543 BGB ist die zentrale Norm für die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund im Mietrecht. Sie gilt für jedes Mietverhältnis: für Wohnung, Gewerberaum und bewegliche Sachen gleichermaßen. Und sie gibt Mieter und Vermieter dasselbe Recht. Das Mietverhältnis endet mit Zugang der Kündigung, ohne Frist.

Wortlaut des § 543 BGB

Schlag die Norm am besten einmal auf, bevor du weiterliest. Die Absätze 1 und 2 lauten:

§ 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

„(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.“

„(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn 1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, 2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder 3. der Mieter a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.“

Absatz 3 regelt die Abmahnung, Absatz 4 verweist für die Mieterkündigung nach Nr. 1 auf §§ 536b und 536d BGB und verteilt die Beweislast. Beide Absätze kommen weiter unten dran.

Aufbau: Generalklausel, Regelbeispiele und Abmahnung

Die Norm ist in drei Stufen gebaut. Absatz 1 ist die Generalklausel: Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn die Fortsetzung unzumutbar ist. Absatz 2 nennt Regelbeispiele, bei denen der Gesetzgeber diese Unzumutbarkeit schon unterstellt. Absatz 3 stellt eine Verfahrensschranke auf: Beruht der Grund auf einer Vertragspflichtverletzung, muss der Kündigende grundsätzlich vorher abmahnen oder eine Abhilfefrist setzen.

Für die Prüfung heißt das: Greift ein Regelbeispiel, brauchst du keine umfassende Interessenabwägung mehr. Beim Zahlungsverzug hat der BGH das ausdrücklich klargestellt (dazu unten). Fehlt ein Regelbeispiel, prüfst du Absatz 1 mit allen Umständen des Einzelfalls.

Verhältnis zu § 314, § 569 und § 573 BGB

§ 314 BGB regelt die Kündigung von Dauerschuldverhältnissen aus wichtigem Grund allgemein. Für die Miete ist § 543 BGB die speziellere Norm und verdrängt ihn. Wie die Kündigungsarten des BGB zusammenhängen, zeigt der Überblick zur ordentlichen und außerordentlichen Kündigung im BGB; die Auffangnorm selbst erklärt die Wissensseite zur Kündigung aus wichtigem Grund nach § 314 BGB.

§ 569 BGB steht im Untertitel über Wohnraummietverhältnisse und ergänzt § 543 BGB, ohne ihn zu ersetzen. Die Norm fügt weitere wichtige Gründe hinzu und schützt den Mieter beim Zahlungsverzug (BGH, Urt. v. 13.10.2021, VIII ZR 91/20). Die ordentliche Kündigung des Vermieters nach § 573 BGB braucht dagegen ein berechtigtes Interesse und läuft mit Frist; bei befristeten Verträgen scheidet sie ganz aus, dort bleibt neben dem Zeitablauf nur die außerordentliche Kündigung (§ 542 Abs. 2 BGB, dazu die Wissensseite Mietvertrag: Beendigung, § 542 BGB).

Abgrenzung: fristlose Kündigung im Arbeitsrecht nach § 626 BGB

Die Suche nach einer „fristlosen Kündigung“ führt meist ins Arbeitsrecht. Dort gilt § 626 BGB mit einer eigenen Besonderheit: Der Kündigende muss binnen zwei Wochen ab Kenntnis der maßgebenden Tatsachen kündigen (§ 626 Abs. 2 BGB). Eine solche Ausschlussfrist kennt § 543 BGB nicht. Mehr zu § 626 BGB und zur Sperrzeit beim Arbeitslosengeld steht im oben verlinkten Systemartikel; hier bleibt es beim Mietrecht.

Wichtiger Grund nach § 543 Abs. 1 BGB: die Interessenabwägung

Ein wichtiger Grund nach § 543 Abs. 1 BGB liegt vor, wenn dem Kündigenden die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Das Gericht würdigt dafür alle Umstände des Einzelfalls, insbesondere ein Verschulden der Vertragsparteien. Dann wägt es die beiderseitigen Interessen ab. Ein Fehlverhalten allein reicht also nie.

Unzumutbarkeit bis zum Ablauf der Kündigungsfrist

Der Maßstab ist zeitlich gebunden. Entscheidend ist, ob der Kündigende die restliche Zeit bis zur ordentlichen Beendigung aushalten muss. Bei einem unbefristeten Vertrag ist das die Kündigungsfrist, bei einem Zeitmietvertrag das vereinbarte Ende. Je länger diese Restlaufzeit, desto eher wird die Fortsetzung unzumutbar.

Die Abwägung ist Sache des Tatrichters. Der BGH prüft nur, ob das Berufungsgericht alle wesentlichen Umstände gesehen und rechtlich richtig gewichtet hat. Beate Gsell hat daraus ein vierstufiges Prüfraster entwickelt: Tatsachen feststellen, Einzelfallumstände sammeln, rechtlich würdigen, tatrichterlichen Spielraum respektieren (Gsell, Vortrag Weimar 2017). Für deine Klausur reicht ein einfacher Weg: Sammle erst die Umstände auf beiden Seiten, dann gewichte sie.

Verschulden und typische Fallgruppen

Verschulden fließt in die Abwägung ein. Auch ein schuldlos handelnder Mieter kann einen wichtigen Grund liefern, etwa wenn er wegen einer Erkrankung dauerhaft den Hausfrieden stört. Umgekehrt wiegt ein vorsätzliches Fehlverhalten deutlich schwerer. Typische Fallgruppen des § 543 Abs. 1 BGB sind:

• Beleidigungen, Bedrohungen oder Tätlichkeiten gegenüber dem Vermieter, seiner Familie oder anderen Mietern,
• fortdauernd unpünktliche Mietzahlungen trotz Abmahnung, auch wenn die Grenzen des Absatzes 2 Nr. 3 nie erreicht werden,
• Straftaten in der Mietsache, etwa Drogenhandel aus der Wohnung,
• auf Seiten des Vermieters: Schikanen, unberechtigtes Betreten der Wohnung oder das Abdrehen von Wasser und Heizung.

Übrigens: Die Grenze zu § 543 Abs. 2 BGB ist durchlässig. Scheitert ein Regelbeispiel knapp, etwa weil der Rückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt, kannst du immer noch Absatz 1 prüfen. Dann musst du aber begründen, warum die Unzumutbarkeit trotzdem vorliegt, und dafür reicht der bloße Rückstand in der Regel nicht.

Die Regelbeispiele in § 543 Abs. 2 BGB

Die Regelbeispiele in § 543 Abs. 2 BGB beschreiben Situationen, in denen ein wichtiger Grund in der Regel feststeht. Nr. 1 gibt dem Mieter ein Kündigungsrecht, Nr. 2 und Nr. 3 dem Vermieter. Liegt ein Regelbeispiel vor, ist die Abwägung nach Absatz 1 grundsätzlich entbehrlich. Für den Zahlungsverzug hat der BGH das ausdrücklich entschieden.

Die folgende Übersicht ordnet die Kündigungsgründe den Parteien zu:

Nichtgewährung des Gebrauchs: Kündigung durch den Mieter

Nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB darf der Mieter kündigen. Voraussetzung: Ihm wird der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen. Die Norm knüpft an die Hauptpflicht des Vermieters aus § 535 Abs. 1 BGB an. Typische Fälle: Die Wohnung ist zum Mietbeginn nicht bezugsfertig, die Heizung fällt im Winter dauerhaft aus, ein erheblicher Mangel wird trotz Fristsetzung nicht beseitigt.

Weil es um eine Pflichtverletzung geht, verlangt § 543 Abs. 3 BGB grundsätzlich eine Abhilfefrist. Absatz 4 verweist außerdem auf §§ 536b und 536d BGB: Kannte der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss, ist das Kündigungsrecht wie die Minderung ausgeschlossen. Wie Mängel und Minderung zusammenspielen, zeigt die Wissensseite zur Mängelgewährleistung im Mietrecht. Und bei Streit trifft den Vermieter die Beweislast dafür, dass er den Gebrauch rechtzeitig gewährt oder rechtzeitig Abhilfe geschaffen hat (§ 543 Abs. 4 S. 2 BGB).

Gefährdung der Mietsache und unbefugte Überlassung

§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB schützt die Rechte des Vermieters. Der Mieter muss sie „in erheblichem Maße“ verletzen, und zwar auf eine von zwei Arten: Er gefährdet die Mietsache erheblich, weil er die ihm obliegende Sorgfalt vernachlässigt, oder er überlässt sie unbefugt einem Dritten. Die erste Variante trifft etwa den Mieter, der einen Wasserschaden wochenlang nicht meldet und die Wohnung verwahrlosen lässt.

Die zweite Variante betrifft vor allem die Untervermietung ohne Erlaubnis. Nach § 540 Abs. 1 BGB braucht der Mieter die Erlaubnis des Vermieters, bevor er die Mietsache einem Dritten überlässt. Hatte er bei Wohnraum aber einen Anspruch auf diese Erlaubnis aus § 553 BGB, fehlt es regelmäßig an einer erheblichen Verletzung der Vermieterrechte. Die Abmahnung nach § 543 Abs. 3 BGB bleibt ohnehin Pflicht.

Wohnraum: Gesundheitsgefährdung, Hausfrieden und Kaution nach § 569 BGB

Für Wohnraum ergänzt § 569 BGB den Katalog. Die Norm ist kurz genug für einen Überblick, ihre Einzelheiten sind eigene Themen:

• Gesundheitsgefährdung (§ 569 Abs. 1 BGB): Der Mieter darf kündigen, wenn die Benutzung der Wohnung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist, sogar wenn er den Zustand bei Vertragsschluss kannte.
• Störung des Hausfriedens (§ 569 Abs. 2 BGB): Jede Seite darf kündigen, wenn die andere den Hausfrieden nachhaltig stört und die Fortsetzung deshalb unzumutbar ist. Über § 578 Abs. 2 BGB gilt das auch für Gewerberäume.
• Kautionsverzug (§ 569 Abs. 2a BGB): Der Vermieter darf kündigen, wenn der Mieter mit der Sicherheitsleistung in Höhe von zwei Nettokaltmieten in Verzug ist, ohne Abmahnung.
• Begründung (§ 569 Abs. 4 BGB) und zwingendes Recht (§ 569 Abs. 5 BGB): Der Grund gehört ins Kündigungsschreiben, und vertraglich lässt sich nichts zulasten des Mieters abbedingen.

Beim Kautionsverzug hat der BGH den Anwendungsbereich eng gezogen. § 569 Abs. 2a BGB erfasst nur eine Barkaution, keine Bankbürgschaft (BGH, Urt. v. 14.05.2025, VIII ZR 256/23). Liefert der Mieter die vereinbarte Bürgschaft nicht, bleibt dem Vermieter nur die Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB oder die ordentliche Kündigung. Wie die Kaution selbst funktioniert, erklärt der Artikel zur Mietkaution nach § 551 BGB.

Fristlose Kündigung des Mietvertrags wegen Zahlungsverzug

Beim Zahlungsverzug nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB darf der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen. Das Gesetz kennt zwei Varianten. Nach lit. a ist der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil in Verzug. Nach lit. b hat er über mehr als zwei Termine einen Rückstand von zwei Monatsmieten aufgebaut. Eine Abmahnung ist nicht nötig (§ 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 3 BGB).

Zwei Termine oder zwei Monatsmieten: so rechnest du

Erstmal kurz zu den Begriffen. „Miete“ meint die laufend geschuldete Miete, also Grundmiete plus Vorauszahlungen oder Pauschale für Betriebskosten. Ob auch eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung mitzählt, ist umstritten: Die Kommentarliteratur verneint das überwiegend, der BGH hat die Frage ausdrücklich offengelassen (BGH, Urt. v. 20.07.2016, VIII ZR 263/14, Rn. 17). In der Klausur empfehle ich, sie nicht einzurechnen und das Problem in einem Satz anzusprechen. Ein „Termin“ ist der Fälligkeitstag, bei Wohnraum nach § 556b Abs. 1 BGB spätestens der dritte Werktag des Monats.

Bei Wohnraum ist der rückständige Teil nach § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB nur dann „nicht unerheblich“, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Für Geschäftsräume gilt dieselbe Schwelle als Richtwert, darunter nur bei besonderen Umständen des Einzelfalls (BGH, Urt. v. 13.05.2015, XII ZR 65/14). Zwei Rechenbeispiele bei einer Monatsmiete von 950 Euro (800 Euro Grundmiete plus 150 Euro Vorauszahlung):

Verzug heißt Verzug im Sinne von § 286 BGB. Einer Mahnung bedarf es nicht, weil die Leistungszeit nach dem Kalender bestimmt ist (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Und der Mieter muss die Verspätung zu vertreten haben (§ 286 Abs. 4 BGB). Hier hilft ihm Geldmangel nicht: Für seine finanzielle Leistungsfähigkeit hat er einzustehen, auch wenn er auf Sozialleistungen angewiesen ist. Bei Nr. 3 entfällt außerdem die zusätzliche Zumutbarkeitsprüfung nach Absatz 1 (BGH, Urt. v. 04.02.2015, VIII ZR 175/14). Die Grundlagen des Verzugs wiederholst du im Artikel zum Schuldnerverzug nach § 286 BGB.

Nachholung und Aufrechnung nach § 543 Abs. 2 S. 2, 3 BGB

§ 543 Abs. 2 BGB enthält selbst zwei Rettungswege für den Mieter. Nach Satz 2 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird, also vor Zugang der Kündigung den gesamten Rückstand erhält. Nach Satz 3 wird eine schon zugegangene Kündigung unwirksam, wenn der Mieter sich durch Aufrechnung von seiner Schuld befreien konnte und die Aufrechnung unverzüglich nach der Kündigung erklärt. Dazu braucht er eine eigene, aufrechenbare Gegenforderung, etwa auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete. Die Voraussetzungen der Aufrechnung findest du auf der Wissensseite zur Aufrechnung nach § 387 BGB.

Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB

Die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB gibt dem Wohnraummieter eine zweite Chance. Die fristlose Kündigung wird unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage wegen der fälligen Miete und der fälligen Nutzungsentschädigung befriedigt wird. Gleich steht, dass sich eine öffentliche Stelle, typischerweise das Jobcenter, zur Befriedigung verpflichtet.

Zwei Punkte solltest du dir merken. Die Schonfristzahlung wirkt nur einmal in zwei Jahren: Ging der Kündigung in diesem Zeitraum schon eine auf diese Weise unwirksam gewordene Kündigung voraus, greift sie nicht (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 2 BGB). Und sie ist streng von der Aufrechnung nach § 543 Abs. 2 S. 3 BGB zu trennen, die an keine Frist nach Rechtshängigkeit gebunden ist, aber „unverzüglich“ nach der Kündigung erklärt werden muss.

Hilfsweise ordentliche Kündigung und die geplante Reform

Der Vermieter tut gut daran, die fristlose Kündigung mit einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu verbinden. Der Grund: Die Schonfristzahlung macht nur die fristlose Kündigung unwirksam. Die hilfsweise ordentliche Kündigung bleibt davon unberührt und beendet das Mietverhältnis mit Ablauf der Kündigungsfrist (BGH, Urt. v. 19.09.2018, VIII ZR 231/17). An dieser Linie hat der BGH festgehalten und eine analoge Anwendung auf die ordentliche Kündigung als Aufgabe des Gesetzgebers abgelehnt (BGH, Urt. v. 23.10.2024, VIII ZR 106/23).

Für die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs gelten die Schwellen des § 543 BGB übrigens nicht. Auch ein geringerer Rückstand kann eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB sein (BGH, Urt. v. 10.10.2012, VIII ZR 107/12). Ob eine unwirksame fristlose Kündigung ohne ausdrückliche Hilfserklärung nach § 140 BGB in eine ordentliche umgedeutet werden kann, erklärt der Artikel zur Umdeutung nach § 140 BGB.

Politisch ist das Thema in Bewegung. Die Bundesregierung hat im April 2026 einen Entwurf zur Anpassung des sozialen Mietrechts beschlossen (BT-Drs. 21/6807). Er soll die Schonfristzahlung einmalig auch gegen die ordentliche Kündigung wirken lassen. Bis zur Verabschiedung des Gesetzes gilt in der Klausur die BGH-Linie.

Abmahnung und Abhilfefrist nach § 543 Abs. 3 BGB

Beruht der wichtige Grund auf einer Vertragsverletzung, muss der Kündigende grundsätzlich erst warnen. Absatz 3 lautet:

§ 543 Abs. 3 BGB

„Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn 1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, 2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder 3. der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.“

Die Abmahnung gibt der anderen Seite die Chance, ihr Verhalten zu ändern. Sie muss das beanstandete Verhalten konkret bezeichnen, damit klar ist, was abgestellt werden soll. Eine Kündigungsandrohung verlangt § 543 Abs. 3 BGB dagegen nicht.

Wann die Abmahnung entbehrlich ist

Satz 2 nennt also drei Ausnahmen: aussichtslose Abmahnung, besondere Gründe für die sofortige Kündigung und Zahlungsverzug. Nr. 1 betrifft etwa den Mieter, der ernsthaft erklärt, er werde die Untervermietung auf keinen Fall beenden. Nr. 2 passt auf schwere Vertrauensbrüche wie einen tätlichen Angriff auf den Vermieter.

Die Frage „fristlose Kündigung der Wohnung ohne Abmahnung?“ beantwortest du damit so: Beim Zahlungsverzug nach Nr. 3 und beim Kautionsverzug nach § 569 Abs. 2a S. 3 BGB immer, bei allen anderen Pflichtverletzungen nur in den Ausnahmefällen der Nr. 1 und Nr. 2.

Keine Zwei-Wochen-Frist: wie schnell du kündigen musst

Anders als § 626 Abs. 2 BGB setzt § 543 BGB keine Ausschlussfrist für die Kündigung. Auch die „angemessene Frist“ aus § 314 Abs. 3 BGB gilt nicht, weil §§ 543, 569 BGB die fristlose Kündigung im Mietrecht abschließend regeln (BGH, Urt. v. 13.07.2016, VIII ZR 296/15; dazu die Anmerkung von Singbartl und Zintl, ZJS 2017, 228). Der BGH stützt das auf den Wortlaut und die Gesetzesmaterialien zur Mietrechtsreform. Außerdem sei der Mieter anderweitig ausreichend geschützt.

Ganz ohne zeitliche Grenze ist die Kündigung trotzdem nicht. Wartet der Vermieter bei einem Grund nach Absatz 1 sehr lange, kann das in der Abwägung dafür sprechen, dass ihm die Fortsetzung doch zumutbar war. Im Einzelfall bleibt außerdem die Verwirkung nach § 242 BGB.

Kündigungserklärung und Folgen der fristlosen Kündigung

Die Kündigung ist eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung und ein Gestaltungsrecht. Sie wirkt erst mit Zugang beim Empfänger (§ 130 Abs. 1 BGB) und kann danach nicht mehr einseitig zurückgenommen werden. Wie der Zugang unter Abwesenden funktioniert, erklärt der Artikel zum Zugang von Willenserklärungen nach § 130 BGB. Sind mehrere Personen Mieter, muss die Kündigung allen zugehen.

Schriftform und Begründung im Kündigungsschreiben

Bei Wohnraum bedarf die Kündigung der schriftlichen Form (§ 568 Abs. 1 BGB). Gemeint ist die Schriftform des § 126 BGB mit eigenhändiger Unterschrift; eine E-Mail oder ein Fax reichen nicht (Details im Artikel zur Schriftform nach § 126 BGB). Außerdem muss der Kündigungsgrund nach § 569 Abs. 4 BGB im Schreiben stehen. Beim Zahlungsverzug genügt es in einfachen Fällen, den Verzug als Grund zu nennen und den Gesamtrückstand zu beziffern.

Die hilfsweise ordentliche Kündigung verstößt nicht gegen die Bedingungsfeindlichkeit von Gestaltungsrechten. Sie hängt nur von der Wirksamkeit der fristlosen Kündigung ab, also von einem Umstand, den der Empfänger ohnehin rechtlich klären lassen kann. Das ist eine zulässige Rechtsbedingung.

Räumung, Nutzungsentschädigung und Kündigungsfolgeschaden

Mit Zugang einer wirksamen fristlosen Kündigung endet das Mietverhältnis. Der Mieter muss die Sache nach § 546 Abs. 1 BGB zurückgeben, daneben besteht bei Eigentum des Vermieters der Anspruch aus § 985 BGB. Bleibt der Mieter wohnen, schuldet er für die Dauer der Vorenthaltung eine Nutzungsentschädigung mindestens in Höhe der vereinbarten Miete (§ 546a Abs. 1 BGB).

Hat der Mieter die Kündigung schuldhaft veranlasst, kann der Vermieter zusätzlich den Kündigungsfolgeschaden verlangen, vor allem den Mietausfall bis zur Weitervermietung. Gegen die Räumung kann sich der Mieter mit dem Widerspruch nach der Sozialklausel nicht wehren: § 574 Abs. 1 S. 2 BGB schließt ihn aus, wenn ein Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung vorliegt. Welche Schutzinstrumente dem Mieter dann noch bleiben, etwa eine Räumungsfrist nach § 721 ZPO, erklärt der Artikel zur Sozialklausel nach § 574 BGB.

Fristlose Kündigung im Gewerbemietvertrag

Im Gewerbemietvertrag gilt § 543 BGB unverändert, von § 569 BGB aber nur wenig. § 578 Abs. 2 BGB erstreckt Absatz 2 (Hausfrieden) auf alle Räume und Absatz 1 (Gesundheitsgefährdung) auf Räume, die zum Aufenthalt von Menschen bestimmt sind. Keine Anwendung finden die Schonfristzahlung, die Schriftform nach § 568 BGB und die Begründungspflicht. Vom Kündigungsrecht kann der Vertrag in den Grenzen des AGB-Rechts abweichen, weil der Schutz des § 569 Abs. 5 BGB fehlt.

Zahlt ein Gewerbemieter die vereinbarte Kaution nicht, kann der Vermieter fristlos kündigen. Grundlage ist die Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB (BGH, Urt. v. 21.03.2007, XII ZR 36/05). Wie Gewerbe- und Wohnraummiete insgesamt auseinanderfallen, zeigt der Artikel zum Pachtvertrag nach § 581 BGB im Vergleich mit der Miete.

§ 543 BGB Schema und Klausurfall

In der Klausur prüfst du § 543 BGB inzident: Der Vermieter verlangt Räumung nach § 546 Abs. 1 BGB, und das setzt voraus, dass das Mietverhältnis beendet ist. Das folgende Schema bildet diese Prüfung ab.

Prüfungsschema der außerordentlichen Kündigung

Klausurfall: Mietrückstand, Schonfrist und hilfsweise Kündigung

Zurück zu M und V vom Anfang. Die Miete beträgt 950 Euro, fällig am dritten Werktag. M zahlt im März nichts und im April 475 Euro, weil ihr Arbeitgeber das Gehalt verspätet überweist. Mit Schreiben vom 5. Mai, eigenhändig unterschrieben, kündigt V „fristlos wegen des Mietrückstands von 1.425 Euro, hilfsweise ordentlich“. Im Juni erhebt V Räumungsklage, die Klage wird M am 20. Juni zugestellt. Am 30. Juni zahlt M den gesamten Rückstand samt Mai- und Junimiete.

Fristlose Kündigung. M war für zwei aufeinander folgende Termine mit einem Teil der Miete in Verzug, der eine Monatsmiete übersteigt (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 lit. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Das verspätete Gehalt entlastet sie nicht, denn für ihre Zahlungsfähigkeit hat sie einzustehen. Schriftform und Begründung sind gewahrt, eine Abmahnung war nicht nötig. Die Kündigung war also zunächst wirksam. Durch die Zahlung innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit wird sie aber nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam, eine frühere geheilte Kündigung gab es nicht.

Hilfsweise ordentliche Kündigung. Sie wird von der Schonfristzahlung nicht erfasst. Der Rückstand war eine nicht unerhebliche, schuldhafte Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Die Kündigung beendet das Mietverhältnis deshalb mit Ablauf der Frist des § 573c Abs. 1 BGB. Ob die Nachzahlung im Einzelfall eine Berufung auf die ordentliche Kündigung treuwidrig macht, ist eine Frage des § 242 BGB und nur unter besonderen Umständen zu bejahen. Das Ergebnis: M muss die Wohnung räumen, nur später als bei einer wirksamen fristlosen Kündigung.

Typische Fehler in der Klausur

• § 314 BGB neben § 543 BGB geprüft, obwohl § 543 BGB speziell und abschließend ist.
• Betriebskostennachzahlungen ohne ein Wort zum Streitstand in den Rückstand eingerechnet.
• Bei lit. a nicht geprüft, ob der rückständige Teil eine Monatsmiete übersteigt.
• Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung erstreckt.
• Aufrechnung nach § 543 Abs. 2 S. 3 BGB und Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB vermengt.
• Beim Zahlungsverzug eine Abmahnung verlangt oder bei der Untervermietung vergessen.
• Den Sozialwiderspruch nach § 574 BGB gegen eine berechtigte fristlose Kündigung geprüft.

Fazit

§ 543 BGB ist schnell gelesen und doch voller Stolperstellen. Die Generalklausel verlangt eine echte Abwägung, die Regelbeispiele ersparen sie dir. Beim Zahlungsverzug entscheidet die Rechnung: Grundmiete plus Vorauszahlungen, zwei Termine mit mehr als einer Monatsmiete oder insgesamt zwei Monatsmieten. Für Wohnraum kommen die Schutzregeln des § 569 BGB hinzu, allen voran die Schonfristzahlung, die nur die fristlose Kündigung beseitigt. Wie sich die fristlose Kündigung in das übrige Mietrecht einfügt, zeigt der Pillar-Artikel zum Mietvertrag nach § 535 BGB. Ich empfehle dir, den Klausurfall oben einmal selbst durchzurechnen, am besten gleich danach mit dem Falltraining auf jurahilfe.de.

Weiterlesen

• Kauf bricht nicht Miete, § 566 BGB: Was mit dem Mietvertrag passiert, wenn die Wohnung verkauft wird, und wer danach kündigen darf.
• Kündigungsfrist berechnen, § 622 BGB: Die Fristen im Arbeitsrecht als Gegenstück zur fristlosen Kündigung.
• Zivilrecht im Jurastudium: Wo das Mietrecht im Aufbau des BGB steht und wie du den Stoff sinnvoll ordnest.