Kauf bricht nicht Miete, § 566 BGB: Vertragsübernahme & Fall

V verkauft sein Mietshaus an K. Zwei Wochen nach der Eintragung im Grundbuch liegt bei Mieter M, der dort seit drei Jahren wohnt, eine Räumungsaufforderung im Briefkasten: K habe mit M nie einen Vertrag geschlossen, also müsse M ausziehen.

§ 566 BGB ordnet das Gegenteil an. Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter veräußert, tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Der Mietvertrag läuft unverändert weiter, nur auf der Vermieterseite steht jemand Neues.

„Kauf bricht nicht Miete“ verzahnt Schuldrecht und Sachenrecht. Und in der Klausur hängt der Fall regelmäßig an einer der fünf Voraussetzungen.

Auf einen Blick:

• § 566 Abs. 1 BGB verlangt fünf Dinge: wirksamer Mietvertrag über Wohnraum, Überlassung an den Mieter, Veräußerung an einen Dritten, Übergang des Eigentums und Identität von Vermieter und Veräußerer.
• Überlassung heißt tatsächliche Sachherrschaft. Hat der Mieter im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs keinen unmittelbaren Besitz, greift § 566 BGB nicht (BGH, Beschluss vom 05.04.2016, VIII ZR 31/15).
• Die Rechtsnatur des Eintritts ist umstritten: Novationslösung gegen gesetzliche Vertragsübernahme. Weil beide Ansichten zur selben Rechtsfolge führen, bleibt der Streit meistens offen.
• Fehlt die Identität von Vermieter und Veräußerer, hilft nur eine Analogie. Der BGH hat sie eng gefasst (BGHZ 215, 236; BGH, Urteil vom 27.10.2021, XII ZR 84/20).
• Über § 578 BGB gilt die Norm auch für Grundstücke und Geschäftsräume, über § 581 Abs. 2 BGB für die Pacht.

§ 566 Kauf bricht nicht Miete: was der Grundsatz bedeutet

Dahinter steht eine Frage: Was passiert mit einem laufenden Mietvertrag, wenn die Immobilie den Eigentümer wechselt? Antwort: nichts. Inhaltlich bleibt der Vertrag derselbe. Der Käufer rückt in die Vermieterstellung nach, und der Mieter muss weder neu verhandeln noch ausziehen. Das gilt kraft Gesetzes, ohne Zutun der Beteiligten.

Der Wortlaut der Norm und was sie anordnet

Lies die Vorschrift einmal im Original, sie ist kürzer als ihr Ruf.

§ 566 BGB Kauf bricht nicht Miete

(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.

Zwei Stellen der Norm entscheiden. „Anstelle“ heißt: Der alte Vermieter scheidet aus, es gibt keine gesamtschuldnerische Doppelstellung. Und „während der Dauer seines Eigentums“ zieht eine zeitliche Grenze, an der in der Klausur die Hälfte der Punkte hängt. Der neue Eigentümer übernimmt nur, was in seine Eigentumszeit fällt.

Warum das Gesetz den Mieter beim Verkauf schützt

Ohne § 566 BGB stünde der Mieter schutzlos da. Sein Mietvertrag wirkt nur zwischen ihm und seinem Vertragspartner. An fremde Schuldverhältnisse ist der Käufer nicht gebunden. Er könnte als neuer Eigentümer nach § 985 BGB Herausgabe verlangen, und der Mieter hätte ihm nichts entgegenzusetzen.

Diese Lücke schließt § 566 BGB. Beschrieben wird sie als „ausdrücklich auf die Veräußerung des vermieteten Grundstücks oder Grundstücksteils beschränkte Durchbrechung des schuldrechtlichen Grundsatzes, wonach Rechte und Pflichten nur zwischen den am Schuldverhältnis beteiligten Personen entstehen“ (BGH, Urteil vom 27.10.2021, XII ZR 84/20, Rn. 28). Geschützt wird der Mieter, dem die Wohnung aufgrund eines wirksamen Mietvertrags überlassen worden ist; dem Mietverhältnis wird für diesen einen Fall eine gleichsam dingliche Wirkung verliehen.

Daraus folgt eine Auslegungsregel für die Klausur: § 566 BGB ist eine Ausnahmevorschrift und eng auszulegen, und zwar nur so weit, wie der bezweckte Mieterschutz das erfordert. Eine Analogie sperrt der Ausnahmecharakter aber nicht generell (BGH, XII ZR 84/20, Rn. 28).

Kauf bricht nicht Miete oder Kauf bricht Miete nicht?

Beide Wortstellungen begegnen dir. Die amtliche Überschrift der Norm lautet „Kauf bricht nicht Miete“, und diese Form gehört in Klausur und Hausarbeit. Sie kehrt den gemeinrechtlichen Satz „Kauf bricht Miete“ um, der bis zum Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuchs im Jahr 1900 galt und dem Erwerber freie Hand ließ.

Übrigens ist der Name ungenau, und das ist mehr als Wortklauberei. Ausgelöst wird die Rechtsfolge vom Übergang des Eigentums, nicht vom Kaufvertrag. Zwischen dem notariellen Kaufvertrag und der Umschreibung im Grundbuch liegen oft Monate, und in dieser Zeit bleibt der Veräußerer Vermieter. Sonst ordnest du die Mietzahlungen dem Veräußerer zu, obwohl sie dem Erwerber zustehen.

Voraussetzungen des § 566 BGB: das Schema

Fünf Voraussetzungen, in dieser Reihenfolge geprüft. Die ersten beiden betreffen das Mietverhältnis, die letzten drei den Veräußerungsvorgang.

Wirksamer Mietvertrag über Wohnraum

§ 566 BGB setzt einen wirksamen Mietvertrag nach § 535 BGB voraus. Ist der Vertrag nichtig, etwa nach § 138 BGB, gibt es nichts, worin der Erwerber eintreten könnte. Dann besitzt der Mieter ohne Recht zum Besitz. § 985 BGB greift durch.

Unmittelbar gilt die Norm für die Wohnraummiete nach §§ 549 ff. BGB. Für andere Mietobjekte gilt die Norm über die Verweisung in § 578 BGB, dazu unten mehr.

Ein Nebeneffekt der Schriftform verdient hier eine Zeile. § 550 Satz 1 BGB verlangt für Mietverträge über mehr als ein Jahr die Schriftform. Zweck ist der Erwerber. Er soll aus der Urkunde erkennen können, in welchen Vertrag er nach § 566 Abs. 1 BGB eintritt. Fehlt die Form, ist der Vertrag nicht nichtig, sondern gilt als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Damit wird er ordentlich kündbar, und der neue Eigentümer kann sich von einer langen Bindung lösen.

Überlassung an den Mieter vor der Veräußerung

Die Überlassung ist die Voraussetzung, an der die meisten Fälle scheitern. Gemeint ist nicht die vertragliche Verpflichtung zur Gebrauchsüberlassung, sondern die tatsächlich ausgeübte Sachherrschaft. Im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs muss der Mieter unmittelbaren Besitz an der Wohnung haben.

Der BGH hat das 2016 klargestellt: „§ 566 BGB findet zugunsten des Mieters nur Anwendung, wenn er zum Erwerbszeitpunkt die tatsächliche Sachherrschaft über die Mietsache ausübt. Ein Besitzerlangungsinteresse rechtfertigt den Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis dagegen nicht.“ (BGH, Beschluss vom 05.04.2016, VIII ZR 31/15) Dahinter steht ein Publizitätsgedanke: Der Käufer soll an der Besitzlage ablesen können, welche Mietverhältnisse ihn erwarten. Was er nicht sehen kann, bindet ihn nicht.

Für die Klausur heißt das: Prüfe, ob der Mieter eingezogen war. Und prüfe es taggenau. Zieht der Mieter erst nach der Grundbucheintragung ein, greift die Norm nicht. Auch mittelbarer Besitz nach § 868 BGB reicht nicht, er erfüllt die Publizitätsfunktion nicht.

Veräußerung durch den Vermieter und Übergang des Eigentums

Veräußerung meint die rechtsgeschäftliche Übertragung des Eigentums. Beim Grundstück geschieht das durch Auflassung nach § 925 BGB und Eintragung im Grundbuch, § 873 Abs. 1 BGB. Erst mit der Eintragung wechselt die Vermieterstellung, nicht schon mit dem notariellen Kaufvertrag.

Der Zeitpunkt ist praktisch bedeutsam. Solange der Erwerber nicht Eigentümer ist, bleibt der Veräußerer Vermieter. Alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis stehen weiterhin ihm zu. Wollen die Parteien die Mieten früher übertragen, brauchen sie eine Abtretung nach § 398 BGB im Kaufvertrag.

Der Erwerber muss ein Dritter sein. Überträgt ein Miteigentümer seinen Anteil auf den anderen Miteigentümer, der ohnehin schon Vermieter ist, fehlt es an dieser Voraussetzung; der Veräußerer bleibt dann in gewissen Konstellationen weiterhin Vermieter. Zur Veräußerung zählt außerdem nicht die Zwangsversteigerung, für die § 57 ZVG eine eigene Verweisung bereithält.

Identität von Vermieter und Veräußerer

Nach dem Wortlaut greift § 566 Abs. 1 BGB nur, wenn der Vermieter veräußert. Vermieter und Veräußerer müssen also dieselbe Person sein. Der BGH formuliert das als feste Regel: „§ 566 Abs. 1 BGB ist deshalb grundsätzlich nur bei Identität zwischen Vermieter und Veräußerer unmittelbar anwendbar“ (BGH, XII ZR 84/20, Rn. 25).

In der Praxis fallen die beiden Rollen häufiger auseinander, als man denkt. Eine Objektgesellschaft hält das Eigentum, eine Schwestergesellschaft schließt die Mietverträge. Ein Verwalter vermietet im eigenen Namen, ohne das Vertretungsverhältnis offenzulegen. Ein Zwangsverwalter tritt als Vertragspartei auf. In all diesen Fällen kommt eine unmittelbare Anwendung nicht in Betracht, und es bleibt nur die Analogie.

Der neue Eigentümer tritt ein: Rechte und Pflichten des Erwerbers

Der Erwerber wird Vermieter mit allem, was dazugehört. Er schuldet Gebrauchsüberlassung und Erhaltung der Mietsache, § 535 Abs. 1 BGB. Ihm steht der Mietzinsanspruch zu, und kündigen darf er auch. Mängel muss er beseitigen. Was er nicht bekommt, ist ein Sonderkündigungsrecht wegen des Kaufs.

Welche Pflichten auf den neuen Eigentümer übergehen und welche nicht

Nicht jede Abrede im Mietvertrag wandert mit. Es gehen nur die Rechte und Pflichten über, die mietrechtlich zu qualifizieren sind oder in untrennbarem Zusammenhang mit dem Mietverhältnis stehen. Eine bloß wirtschaftliche Verknüpfung genügt nicht. Maßgeblich ist der objektive Gehalt der Abrede, nicht die Absicht der Parteien.

Geschärft hat der BGH diese Grenze zuletzt an einem ungewöhnlichen Fall. Eine Stiftung mietete Museumsflächen, der vermietende Eigentümer sagte ihr zugleich vierteljährliche Spenden von 18.000 Euro zu, mit denen sie die Miete zahlen sollte. Nach dem Verkauf der Immobilie stellte die neue Eigentümerin die Spenden ein. Der BGH entschied: Die Spendenzusage geht nicht nach § 566 Abs. 1 BGB über, auch wenn sie den Mieter erst in die Lage versetzen sollte, die Miete aufzubringen (BGH, Urteil vom 19.11.2025, XII ZR 106/23).

Für die Klausur lohnt sich eine grobe Sortierung.

Das Vermieterpfandrecht nach §§ 562 ff. BGB ist ein gutes Beispiel für den engen Zusammenhang: Es sichert Forderungen aus dem Mietverhältnis und ist ohne dieses nicht denkbar, also geht es mit.

Rückständige Miete, Betriebskosten und die Zäsur beim Eigentumsübergang

Hier liegt der häufigste Rechenfehler. § 566 Abs. 1 BGB lässt den Erwerber in die Rechte und Pflichten eintreten, die sich während der Dauer seines Eigentums ergeben. Alles, was vorher entstanden und fällig geworden ist, bleibt beim alten Vermieter.

Konkret: Rückständige Mieten aus der Zeit vor der Grundbucheintragung kann nur der Veräußerer einklagen. Abtreten lassen kann der Erwerber sie sich, § 398 BGB. Ohne Abtretung gehört ihm die Forderung nicht. Umgekehrt haftet er auch nicht für Ansprüche des Mieters, die vor seiner Zeit fällig wurden.

Die §§ 566b bis 566e BGB regeln die Randfälle dieser Zäsur und sind reines Verkehrsschutzrecht. § 566b Abs. 1 BGB begrenzt Vorausverfügungen des alten Vermieters über die Miete auf den laufenden Kalendermonat, bei einem Eigentumsübergang nach dem 15. auf den folgenden. § 566c BGB schützt den Mieter, der in Unkenntnis des Eigentumswechsels noch an den alten Vermieter zahlt. Und § 566e BGB bindet den Vermieter an eine Mitteilung über den Eigentumsübergang, selbst wenn diese unrichtig war.

Bei der Betriebskostenabrechnung entscheidet ebenfalls der Abrechnungszeitraum, nicht der Zeitpunkt der Abrechnung. Fällt der Zeitraum in die Eigentumszeit des Veräußerers, rechnet dieser ab.

Mietsicherheit und Kaution nach § 566a BGB

Für die Kaution gibt es eine eigene Vorschrift, und sie sichert den Mieter doppelt ab.

§ 566a BGB Mietsicherheit

Hat der Mieter des veräußerten Wohnraums dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit geleistet, so tritt der Erwerber in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein. Kann bei Beendigung des Mietverhältnisses der Mieter die Sicherheit von dem Erwerber nicht erlangen, so ist der Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet.

Zwei Dinge stehen darin. Der Erwerber muss die Kaution zurückzahlen, und zwar auch dann, wenn sie ihm nie ausgehändigt wurde. Und der alte Vermieter bleibt subsidiär in der Pflicht, wenn beim Erwerber nichts zu holen ist. Der Mieter hat damit zwei Schuldner. Das schützt ihn, wenn der Käufer insolvent wird.

Ein Beispiel macht das greifbar. Mieterin Frau Berger hat bei V eine Kaution von 2.400 Euro hinterlegt. V verkauft das Haus an K und behält das Geld. Zieht Frau Berger später aus, verlangt sie die Kaution von K, denn K ist nach § 566a Satz 1 BGB in die Rückzahlungspflicht eingetreten. Ist K zahlungsunfähig, greift Satz 2, und V muss zahlen.

Bürgenhaftung des alten Vermieters, § 566 Abs. 2 BGB

§ 566 Abs. 2 BGB baut eine zweite Sicherungslinie. Erfüllt der Erwerber seine Pflichten nicht, haftet der Veräußerer für den zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Vollstrecken muss der Mieter also nicht erst gegen den Erwerber. Er kann sich direkt an den alten Vermieter wenden. Wie diese Haftung technisch funktioniert, zeigt der Vergleich mit der Bürgschaft nach § 765 BGB: akzessorisch, aber ohne das Vorrecht aus § 771 BGB.

Satz 2 gibt dem Veräußerer einen Ausweg. Teilt er dem Mieter den Eigentumsübergang mit, wird er frei, sofern der Mieter nicht zum ersten zulässigen Termin kündigt. Der Mieter bekommt also die Wahl: entweder ein neuer Vermieter ohne Rückhalt beim alten, oder Kündigung.

Für den Verkäufer heißt das: Ohne die Mitteilung an den Mieter kommt er aus der Haftung nicht heraus. Eine Frist dafür nennt das Gesetz nicht.

Vertragsübernahme oder Novation: die Rechtsnatur des Eintritts

Was genau passiert im Moment der Grundbucheintragung? Entsteht ein neuer Vertrag mit gleichem Inhalt, oder läuft der alte Vertrag mit ausgetauschtem Vermieter weiter? Der Unterschied klingt akademisch und ist es meistens auch. In einzelnen Konstellationen entscheidet er trotzdem.

Die Novationslösung und die Formel des BGH

Nach der Novationslösung liegt keine Rechtsnachfolge vor. Mit dem Eigentumsübergang erlischt das alte Mietverhältnis, und zwischen Erwerber und Mieter entsteht ein neues mit demselben Inhalt. Diese Formulierung findet sich bis heute in den Entscheidungen des BGH: „Mit dem Eigentumsübergang entsteht ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter mit dem gleichen Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat“ (BGH, XII ZR 84/20, Rn. 25).

Der BGH ordnet sich damit nicht ausdrücklich einer der beiden Ansichten zu, er benutzt die Formel seit Jahrzehnten unverändert. Die Konsequenz wäre streng: Ein neues Schuldverhältnis nimmt keine Einwendungen aus dem alten mit, und Sicherheiten müssten neu bestellt werden. Das wollte der Gesetzgeber nicht, weshalb §§ 566a bis 566e BGB die Folgen einzeln nachziehen.

Gesetzliche Vertragsübernahme als herrschende Lehre

Die herrschende Lehre sieht darin eine gesetzliche Vertragsübernahme. Identisch bleibt der Mietvertrag, ausgetauscht wird allein die Vermieterseite. Das ist eine Singularsukzession auf der Vertragsseite, systematisch verwandt mit der rechtsgeschäftlichen Vertragsübernahme, nur ohne die dort nötige Zustimmung aller drei Beteiligten.

Für diese Ansicht spricht der Wortlaut. Das Gesetz sagt „tritt der Erwerber anstelle des Vermieters ein“ und nicht „es entsteht ein neues Mietverhältnis“. Sie fügt sich außerdem besser in die allgemeine Systematik der Rechtsnachfolge: Ein Vertragsübergang kraft Gesetzes ist dem BGB nicht fremd, § 1922 BGB ist der prominenteste Fall.

Wann du den Streit in der Klausur wirklich entscheiden musst

In aller Regel gar nicht. Beide Ansichten führen zur selben Rechtsfolge: Der Mieter behält seinen Vertrag zu unveränderten Bedingungen, der Erwerber wird Vermieter. Ein Streitentscheid ohne Auswirkung auf das Ergebnis kostet in der Klausur Zeit und bringt keine Punkte.

Ich empfehle, den Streit in zwei Sätzen darzustellen und dann ausdrücklich offenzulassen. Das zeigt, dass du ihn kennst, und es zeigt zugleich, dass du den Aufbau beherrschst. Theoretisch auseinandergehen können die Ansichten dort, wo etwas aus der Zeit vor dem Eigentumsübergang fortwirken soll: ein bereits entstandenes Gestaltungsrecht etwa, oder eine schon bestehende Aufrechnungslage. Kommt so ein Punkt im Sachverhalt vor, entscheidest du, und zwar mit dem Wortlautargument für die Vertragsübernahme.

§ 566 BGB analog: wenn Vermieter und Veräußerer auseinanderfallen

Fehlt die Personenidentität, ist der Wortlaut nicht erfüllt. In engen Grenzen lässt die Rechtsprechung eine Analogie zu. Sie verlangt wie immer eine planwidrige Regelungslücke und eine vergleichbare Interessenlage, und beides prüft der Senat streng.

Die BGH-Formel zur analogen Anwendung

Diesen Leitsatz aus BGHZ 215, 236 kannst du auswendig lernen, er wird bis heute unverändert zitiert:

„Bei fehlender Identität zwischen Vermieter und Veräußerer ist § 566 Abs. 1 BGB entsprechend anwendbar, wenn die Vermietung des veräußerten Grundstücks mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt und der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat.“ (BGH, Urteil vom 12.07.2017, XII ZR 26/16, BGHZ 215, 236)

Drei Merkmale also: Zustimmung des Eigentümers, alleiniges wirtschaftliches Interesse des Eigentümers, kein eigenes Interesse des Vermieters. Dahinter stand eine typische Konzernkonstruktion. Der Eigentümer hatte eine Grundstücksgesellschaft für das Eigentum und eine Handelsgesellschaft für die Mietverträge gegründet; verwaltet und kassiert hat die Grundstücksgesellschaft. Behandelt hat der Senat die Verträge, als hätte die veräußernde Gesellschaft sie selbst geschlossen.

Der Gedanke dahinter ist einfach. Der Eigentümer soll aus einer formalen Konstruktion, mit der er selbst nicht als Vermieter auftritt, keinen Vorteil ziehen. Sonst könnte jeder Eigentümer den Mieterschutz umgehen, indem er eine Zwischenperson vorschiebt.

Wo die Analogie endet

2021 hat der BGH die Grenze nachgezogen, und zwar restriktiv. Nicht ausreichend ist ein wirtschaftliches Interesse, das erst im Zeitpunkt der Veräußerung entsteht. Maßgeblich ist die Lage bei Abschluss und Durchführung des Mietvertrags (BGH, Urteil vom 27.10.2021, XII ZR 84/20, Leitsatz 2).

Ebenso wenig genügen die bloße Zustimmung des Eigentümers, sein Einverständnis oder eine nachträgliche Genehmigung des vom Nichteigentümer geschlossenen Mietvertrags (BGH, XII ZR 84/20, Rn. 34). Und auch eine Klausel im Kaufvertrag, mit der sich der Käufer zur Fortsetzung des Mietverhältnisses verpflichtet, bewirkt keinen Vertragsübergang: Eine rechtsgeschäftliche Vertragsübernahme braucht die Beteiligung aller drei Seiten, der bisherige Vermieter eingeschlossen (Rn. 39).

Der Prüfungsmaßstab, den der Senat formuliert, ist griffig: Die Interessenlagen sind erst dann vergleichbar, wenn der Eigentümer bei wirtschaftlicher Betrachtung gleichsam als Vermieter angesehen werden kann.

Zwangsverwalter, Untermiete und Strohmann-Konstruktionen

Drei Fallgruppen solltest du auseinanderhalten.

Bei der Untermiete vermietet der Hauptmieter mit Erlaubnis des Eigentümers weiter. Hier scheidet die Analogie aus, denn der Untermietvertrag wird nicht im Interesse des Eigentümers geschlossen, sondern ist eine besondere Art der Nutzung durch den Hauptmieter (BGH, XII ZR 84/20, Rn. 34).

Anders liegt die Zwangsverwaltung. Dort kommt es darauf an, in wessen Namen der gerichtlich bestellte Zwangsverwalter den Mietvertrag geschlossen hat. Handelte er mit Wirkung für den damaligen Eigentümer, ist dieser Vermieter, und bei jeder späteren Veräußerung geht das Mietverhältnis nach § 566 BGB auf den jeweiligen Erwerber über; auf die Zahl der Veräußerungen kommt es nicht an. Schloss er den Vertrag dagegen im eigenen Namen, fehlt die Identität, und der Erwerber tritt nicht kraft Gesetzes ein. Dann bleibt eine stillschweigende Vertragsübernahme durch dreiseitigen Vertrag: Der neue Eigentümer gibt sich als Vermieter zu erkennen, der Mieter zahlt die Miete an ihn, und der bisherige Vermieter duldet das (BGH, Urteil vom 05.06.2013, VIII ZR 142/12, Rn. 12 f.).

Bleibt die dritte Gruppe, Verwalter und Objektgesellschaften. Setzt der Eigentümer einen Hausverwalter ein, der im eigenen Namen vermietet, oder schließt er als Alleingesellschafter einer GmbH den Vertrag, kommt die Analogie in Betracht (BGH, XII ZR 84/20, Rn. 33). Das ist die Kernfallgruppe des Umgehungsschutzes.

Gewerberaum, Grundstück, Pacht: wo § 566 BGB sonst noch gilt

Die Norm steht im Wohnraummietrecht, ihr Anwendungsbereich reicht aber viel weiter. Vier Verweisungsketten solltest du kennen.

§ 578 BGB für Grundstücke und Geschäftsräume

§ 578 Abs. 1 BGB erklärt unter anderem die §§ 566 bis 567b BGB auf Mietverhältnisse über Grundstücke für entsprechend anwendbar, Absatz 2 Satz 1 erstreckt das auf Räume, die keine Wohnräume sind. Damit gilt „Kauf bricht nicht Miete“ auch für den Laden, die Praxis und die Lagerhalle. In der Zitierweise schreibst du dann §§ 566 Abs. 1, 578 Abs. 2 Satz 1 BGB.

Eine Besonderheit steckt in § 578 Abs. 1 Satz 2 BGB: Für Grundstücksmietverträge genügt Textform statt Schriftform, wenn es um die Bindung über ein Jahr geht. Bei Geschäftsräumen bleibt es über Absatz 2 bei § 550 BGB in der Grundfassung.

Pacht, Nießbrauch und Belastung nach § 567 BGB

Über § 581 Abs. 2 BGB gelten die Mietvorschriften entsprechend für den Pachtvertrag nach § 581 BGB, mit Ausnahme der Landpacht, für die § 593b BGB eine eigene Verweisung enthält. Pächter sind also genauso geschützt wie Mieter.

§ 567 BGB erweitert den Gedanken auf die Belastung. Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung mit dem Recht eines Dritten belastet, etwa mit einem Nießbrauch, und entzieht die Ausübung dieses Rechts dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch, gelten die §§ 566 bis 566e BGB entsprechend. Beschränkt die Ausübung den Gebrauch nur, muss der Dritte sie insoweit unterlassen. Parallel dazu ordnet § 1056 BGB für den Nießbrauch selbst die entsprechende Anwendung an.

Zwangsversteigerung und Insolvenz: die Sonderkündigungsrechte

Zwei Sonderwege durchbrechen den Bestandsschutz, und beide sind Klausurstoff.

In der Zwangsversteigerung verweist § 57 ZVG auf die §§ 566, 566a, 566b Abs. 1, 566c und 566d BGB. Der Ersteher tritt also ein, bekommt aber nach § 57a ZVG ein Sonderkündigungsrecht: Er darf unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen, allerdings nur zum ersten zulässigen Termin. Versäumt er diesen, ist die Kündigung ausgeschlossen.

Parallel dazu § 111 InsO. Veräußert der Insolvenzverwalter ein vermietetes Objekt und tritt der Erwerber in das Mietverhältnis ein, kann dieser mit gesetzlicher Frist kündigen, wiederum nur zum ersten zulässigen Termin. Dieselbe Konstruktion, anderer Anlass.

Beim normalen Verkauf gibt es dagegen kein Sonderkündigungsrecht. Es bleiben die allgemeinen Kündigungsgründe, insbesondere Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Und selbst der ist gesperrt, wenn nach der Überlassung Wohnungseigentum begründet und veräußert wurde: § 577a Abs. 1 BGB sieht dann eine Sperrfrist von drei Jahren vor, die per Rechtsverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert werden kann. Der Mieter hat in dieser Konstellation außerdem ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB.

§ 566 BGB in der Klausur: Aufbau, Fall und typische Fehler

In der Klausur taucht § 566 BGB fast nie als eigener Prüfungspunkt auf. Er steckt als Vorfrage in einem anderen Anspruch, meistens im Herausgabeverlangen des neuen Eigentümers oder in einer Zahlungsklage.

Der Standardfall: der neue Eigentümer verlangt Herausgabe

Die Konstellation aus dem Einstieg, ausformuliert: V vermietet eine Wohnung an M und übergibt sie. Später verkauft V die Immobilie an K, der im Grundbuch eingetragen wird. K verlangt von M Herausgabe.

Geprüft wird der Herausgabeanspruch aus § 985 BGB. K ist Eigentümer. M ist Besitzer. Entscheidend ist das Recht zum Besitz nach § 986 Abs. 1 Satz 1 BGB, und hier kommt § 566 BGB ins Spiel: Weil K nach § 566 Abs. 1 BGB in den Mietvertrag eingetreten ist, besteht das Mietverhältnis jetzt zwischen K und M. M hat sein Besitzrecht damit unmittelbar gegenüber K. Der Anspruch scheitert.

Formuliere den Prüfungsschritt in dieser Reihenfolge: erst die Einwendung nach § 986 BGB ansprechen, dann § 566 BGB als deren Grundlage durchprüfen, alle fünf Voraussetzungen am Sachverhalt. Ein häufiger Kurzschluss lautet: „M ist Mieter, also hat er ein Besitzrecht.“ Damit überspringst du die Prüfung, auf die es ankommt.

Wenn § 566 BGB nicht greift: was dem Mieter dann bleibt

Scheitert die Norm, etwa weil M noch nicht eingezogen war, dreht sich das Ergebnis. K bekommt Herausgabe nach § 985 BGB, denn M hat ihm gegenüber kein Recht zum Besitz. Der Mietvertrag besteht weiter, aber eben mit V.

Für M ist das kein Totalverlust. V schuldet ihm die Gebrauchsüberlassung. Erbringen kann er sie nicht mehr, die Wohnung gehört ihm nicht mehr. Es liegt Unmöglichkeit nach § 275 Abs. 1 BGB vor. M wird von der Mietzahlung frei, § 326 Abs. 1 Satz 1 BGB, und kann Schadensersatz statt der Leistung nach §§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 283 BGB verlangen. Ersatzwohnung, Umzugskosten, Mietdifferenz.

Ein „§ 566 BGB greift nicht“ als Schlusssatz lässt die Hälfte des Falls liegen. Wo die Norm scheitert, fängt die eigentliche Prüfung erst an.

Die Minderjährigen-Falle beim lediglich rechtlichen Vorteil

Eine hübsche Verzahnung mit dem BGB AT, die gern übersehen wird. Schenken Eltern ihrem minderjährigen Kind ein Grundstück, ist die Übereignung nach §§ 873, 925 BGB regelmäßig lediglich rechtlich vorteilhaft im Sinne des § 107 BGB. Öffentliche Lasten wie die Grundsteuer sind nur mittelbare Nachteile und schaden nicht.

Anders liegt es, wenn das Grundstück vermietet ist. Dann tritt das Kind nach § 566 Abs. 1 BGB in die Pflichten aus dem Mietvertrag ein, muss also etwa die Mietsache instand halten. Das ist ein unmittelbarer rechtlicher Nachteil, und die Übereignung ist nicht mehr lediglich rechtlich vorteilhaft. Das Geschäft braucht dann die Zustimmung des gesetzlichen Vertreters, § 107 BGB. Weil die Eltern dabei auf beiden Seiten stünden, sind sie nach § 1629 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 1824 Abs. 1 Nr. 1 BGB von der Vertretung ausgeschlossen; das Familiengericht bestellt einen Ergänzungspfleger nach § 1809 BGB.

Merke dir die Reihenfolge: erst § 566 BGB, dann § 107 BGB. Der Nachteil entsteht nämlich erst durch die Rechtsfolge des § 566 BGB.

Fünf Fehler, die in der Klausur Punkte kosten

Aus Korrekturen und Musterlösungen wiederholen sich immer dieselben Punkte.

• Die Rechtsfolge wird am Kaufvertrag festgemacht statt am Eigentumsübergang. Sie tritt mit der Grundbucheintragung ein, nicht mit dem Notartermin.
• Die Überlassung wird nur vertraglich geprüft. Gefragt ist der unmittelbare Besitz im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs.
• Die Identität wird übersehen. Sind Vermieter und Veräußerer verschiedene Personen, ist der Wortlaut nicht erfüllt, und die Analogie braucht eine eigene Begründung.
• Rückstände werden dem Erwerber zugeschlagen. Vor dem Eigentumsübergang fällige Mieten bleiben beim Veräußerer, solange sie nicht abgetreten sind.
• Der Streit um die Rechtsnatur wird ausgebreitet. Das kostet Zeit und bringt ohne Ergebnisrelevanz keine Punkte.

Ein sechster, seltenerer Fehler: das Sonderkündigungsrecht. Es gibt es beim gewöhnlichen Verkauf nicht, nur in der Zwangsversteigerung nach § 57a ZVG und in der Insolvenz nach § 111 InsO. Ein solches Recht gibt es beim Kauf nicht, und die Norm will genau den Bestandsschutz herstellen, den es aushebeln würde.

§ 566 BGB ist am Ende eine übersichtliche Vorschrift mit fünf Voraussetzungen und einer klaren Rechtsfolge. Anspruchsvoll wird sie erst dort, wo die Konstruktionen der Praxis vom gesetzlichen Bild abweichen, also bei Objektgesellschaften, Verwaltern und Zwangsverwaltung. Mit der BGH-Formel zur Analogie und der zeitlichen Zäsur im Kopf löst du diese Fälle zuverlässig. Trainieren lässt sich das gut an kleinen Sachverhalten, etwa mit dem Falltraining auf jurahilfe.de, das genau solche Abgrenzungen am Sachverhalt abfragt.

Weiterlesen

• Ordentliche Kündigung und außerordentliche Kündigung im BGB: Welche Fristen und Gründe dem neuen Eigentümer bleiben, wenn er das Mietverhältnis beenden will.
• Leihe, § 598 BGB: Leihvertrag, Definition, Haftung und Schema: Die unentgeltliche Schwester der Miete, für die § 566 BGB gerade nicht gilt.
• Mietvertrag: Beendigung, § 542 BGB: Der Überblick über alle Beendigungstatbestände, kompakt auf einer Wissensseite.
• Mietvertrag: Mängelgewährleistung, §§ 536 ff. BGB: Die Mängelrechte, die der Mieter nach dem Eigentümerwechsel gegen den Erwerber geltend macht.
• Vorkaufsrecht, § 463 BGB: Schema für Grundstück und Immobilie: Das Gegenstück zum Bestandsschutz, denn nach § 577 BGB darf der Mieter bei der Umwandlung selbst kaufen.