Zubehör, § 97 BGB: Definition & Beispiele am Grundstück

Der Käufer eines Hausgrundstücks steht nach der Übergabe in einer leeren Küche. Der Verkäufer hat die Einbauküche mitgenommen, im Kaufvertrag stand dazu kein Wort. Kann der Käufer sie herausverlangen? Die Antwort steckt in einer einzigen kurzen Norm. § 97 BGB nennt Zubehör: bewegliche Sachen, die keine Bestandteile der Hauptsache sind, dauerhaft deren wirtschaftlichem Zweck dienen sollen und in einem passenden räumlichen Verhältnis zu ihr stehen. Ist die Küche Zubehör, geht sie im Zweifel automatisch mit dem Grundstück über.

Der Begriff steht im BGB AT, entfaltet seine Wirkung aber im Sachenrecht: beim Grundstückskauf, im Haftungsverband der Hypothek und in der Zwangsversteigerung. Diese Verbindung wird in Klausuren geprüft.

Auf einen Blick:

• Vier Merkmale prüfen: keine Bestandteilseigenschaft, Widmung zum wirtschaftlichen Zweck, räumliches Verhältnis, keine entgegenstehende Verkehrsanschauung.
• Zubehör bleibt sonderrechtsfähig. Wesentliche Bestandteile nach §§ 93, 94 BGB sind es nicht, das ist der entscheidende Unterschied.
• Die Widmung nimmt vor, wer die tatsächliche Verfügungsmacht hat, nicht zwingend der Eigentümer. An dieser Stelle wird die Eigentumslage nicht inzident geprüft.
• Rechtsfolgen: § 311c BGB schuldrechtlich, § 926 BGB dinglich, § 1120 BGB für die Hypothek, über §§ 20 Abs. 2, 55, 90 Abs. 2 ZVG auch für den Zuschlag in der Zwangsversteigerung.
• § 97 Abs. 1 S. 2 BGB dreht die Beweislast um: Wer die Zubehöreigenschaft bestreitet, muss die entgegenstehende Verkehrsanschauung darlegen.
• Klassische Falle: Rohstoffe, Halbfabrikate und Verkaufsware auf einem Betriebsgrundstück sind kein Zubehör.

Zubehör, § 97 BGB: Definition und Bedeutung im Sachenrecht

Zubehör sind bewegliche Sachen, die ohne Bestandteile der Hauptsache zu sein dem wirtschaftlichen Zwecke der Hauptsache zu dienen bestimmt sind und zu ihr in einem dieser Bestimmung entsprechenden räumlichen Verhältnis stehen. Der Zweck der Regelung ist einfach: Manche Gegenstände gehören wirtschaftlich zusammen, ohne rechtlich eine Einheit zu bilden. Das Gesetz sorgt dafür, dass sie im Zweifel auch rechtlich zusammenbleiben. Zubehör im Sinne des § 97 BGB muss also dauerhaft dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache dienen, eine kurzfristige Nutzung genügt grundsätzlich nicht.

Die Maschine auf dem Fabrikgrundstück ist das Standardbeispiel. Sie bleibt eine eigenständige bewegliche Sache, sie wird nicht Teil des Grundstücks. Trotzdem wäre es unsinnig, Fabrik und Maschinen bei jedem Verkauf einzeln zu übertragen und die Übereignung womöglich zu vergessen. § 97 BGB löst das über eine Zuordnung, die an mehreren Stellen des BGB automatisch greift.

Der Wortlaut des § 97 Zubehör, Absatz 1 und Absatz 2

Schlag die Norm einmal auf. Sie ist kurz, und in ihr steckt die ganze Prüfung:

§ 97 BGB Zubehör

(1) Zubehör sind bewegliche Sachen, die, ohne Bestandteile der Hauptsache zu sein, dem wirtschaftlichen Zwecke der Hauptsache zu dienen bestimmt sind und zu ihr in einem dieser Bestimmung entsprechenden räumlichen Verhältnis stehen. Eine Sache ist nicht Zubehör, wenn sie im Verkehr nicht als Zubehör angesehen wird.

(2) Die vorübergehende Benutzung einer Sache für den wirtschaftlichen Zweck einer anderen begründet nicht die Zubehöreigenschaft. Die vorübergehende Trennung eines Zubehörstücks von der Hauptsache hebt die Zubehöreigenschaft nicht auf.

Absatz 1 Satz 1 nennt die positiven Merkmale, Satz 2 den Ausschlussgrund. Absatz 2 regelt Anfang und Ende: Eine kurze Nutzung begründet nichts, eine kurze Trennung beendet nichts.

Warum die Zubehöreigenschaft rechtlich überhaupt etwas bewirkt

Am Eigentum an der Sache selbst ändert die Zubehöreigenschaft nichts. Sie ist ein Anknüpfungspunkt. Mehrere Normen im BGB erstrecken eine Verpflichtung, eine Verfügung oder eine Haftung im Zweifel auf das Zubehör der Hauptsache. Wer beim Grundstückskauf nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart, überträgt das Zubehör mit.

Das ist der praktische Kern der Norm, und deshalb steht sie in Klausuren fast nie allein. Sie taucht als Vorfrage auf: Gehört der Gegenstand zum Haftungsverband der Hypothek? Ist er mit dem Zuschlag auf den Ersteher übergegangen? Schuldet der Verkäufer ihn überhaupt? Die vollständigen Rechtsfolgen findest du weiter unten.

Zubehör, Bestandteil, Frucht: die Nachbarbegriffe des Sachenrechts

Drei Begriffe des allgemeinen Teils beschreiben, wie Sachen zueinander stehen. Ein Bestandteil ist ein Teil einer zusammengesetzten Sache, der durch die Verbindung seine tatsächliche Selbstständigkeit verloren hat: der Deckel des Kochtopfs, der Rahmen des Bildes, der Reifen am Auto. Zubehör ist gerade kein Bestandteil, es bleibt eine eigene Sache und unterstützt nur. Und Früchte nach § 99 BGB sind die Erzeugnisse und die sonstige Ausbeute einer Sache, also das, was aus ihr herauskommt.

Die Faustformel dafür ist alt und funktioniert bis heute. Bestandteile sind für die Funktion der Gesamtsache erforderlich, Zubehör hat nur eine unterstützende Rolle. Beim Auto ist der Reifen Bestandteil, das mobile Navigationsgerät Zubehör. Wenn du dir unsicher bist, hilft die Wissensseite zum Sachbegriff des § 90 BGB, denn ohne Sacheigenschaft nach § 90 BGB kommst du bei § 97 BGB gar nicht erst an.

§ 97 BGB Zubehör: die vier Voraussetzungen als Schema

Die Zubehöreigenschaft prüfst du in vier Schritten, und zwar nacheinander und sauber getrennt. Drei Merkmale stehen positiv in Absatz 1 Satz 1, das vierte ist der Ausschlussgrund aus Satz 2. Ein fünfter Punkt kommt hinzu, wenn im Sachverhalt etwas passiert ist, das die Zubehöreigenschaft wieder aufheben könnte.

Bewegliche Sachen, die keine Bestandteile der Hauptsache sind

Zubehör kann nur eine bewegliche Sache sein. Gemeint ist ein körperlicher Gegenstand nach § 90 BGB, der tatsächlich fortschaffbar ist. Unbewegliche Sachen scheiden aus, ebenso Rechte und Forderungen. Ein Wegerecht wie der Notweg nach § 917 BGB ist kein Zubehör, auch wenn es dem Grundstück dient: Eine juristische Position ist keine Sache. Zubehör kann nur sein, was selbst eine Sache ist; wie der Sachbegriff des § 90 BGB abgegrenzt wird, entscheidet also schon über die Vorfrage.

Wichtiger ist der zweite Teil des Merkmals. Die Sache darf kein Bestandteil der Hauptsache sein. Ist sie einfacher Bestandteil geworden, hat sie ihre tatsächliche Selbstständigkeit verloren. Beim wesentlichen Bestandteil nach §§ 93, 94 BGB kommt die rechtliche dazu. In beiden Fällen ist § 97 BGB nicht mehr zu prüfen, weil die Sache dann rechtlich in der Hauptsache aufgeht. Die Abgrenzung ist der eigentliche Schwerpunkt und bekommt deshalb unten einen eigenen Abschnitt.

Widmung: dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache zu dienen bestimmt

Die Bestimmung, dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache dauerhaft zu dienen, entsteht durch einen Realakt: die Widmung. Der Zweck der Hauptsache gibt dabei den Maßstab. Bei einem Fabrikgrundstück sind es die Maschinen, bei einem Hotel das Inventar, bei einer Kirche Orgel und Glocken.

Wer diese Widmung vornimmt, ist eine echte Klausurfrage. Nach herrschender Ansicht nimmt sie vor, wer die tatsächliche Verfügungsmacht über Hauptsache und Zubehör hat, nicht zwingend der Eigentümer. Das bedeutet: An dieser Stelle prüfst du die Eigentumslage nicht inzident mit. Die Eigentumsfrage kommt erst später, etwa bei § 1120 BGB, der ausdrücklich verlangt, dass die Zubehörstücke im Eigentum des Grundstückseigentümers stehen.

Übrigens macht der bloße Aufenthalt am selben Ort noch keine Widmung. Der Gartenzwerg im Vorgarten und der Tresor im Keller dienen dem wirtschaftlichen Zweck des Hauses nicht. Sie stehen nur dort. Zubehör sind sie deshalb nicht.

Das der Bestimmung entsprechende räumliche Verhältnis zur Hauptsache

Das dritte Merkmal verlangt, dass die Sache räumlich dort ist, wo sie ihrer Bestimmung nach hingehört. Der Maßstab richtet sich nach dem Zweck. Absolut ist er also nicht. Die Maschine muss in der Fabrik stehen. Die Fahrzeuge einer Spedition dagegen sind ständig unterwegs. Das entspricht ihrer Bestimmung, und deshalb verlangt das Merkmal hier keine dauernde Anwesenheit auf dem Betriebshof.

Auch das Grundstück selbst muss als Hauptsache tauglich sein. Was ein Grundstück im Rechtssinne ist, hängt am Grundbuch und nicht am Zaun; die Wissensseite zum Grundstücksbegriff fasst das kurz zusammen.

Keine entgegenstehende Verkehrsanschauung, § 97 Abs. 1 S. 2 BGB

Satz 2 ist ein negatives Tatbestandsmerkmal: Eine Sache ist nicht Zubehör, wenn sie im Verkehr nicht als Zubehör angesehen wird. Maßgeblich ist die Anschauung des Verkehrs über Wesen, Zweck und Beschaffenheit der Hauptsache. Sie fällt regional unterschiedlich aus. Und sie ändert sich über die Jahre.

Aus der Fassung des § 97 BGB folgt eine praktisch wichtige Verteilung: Die Beweislast trägt, wer sich auf das Fehlen einer solchen Verkehrsanschauung beruft (BGH, Urt. v. 01.02.1990, IX ZR 110/89). Wer die Zubehöreigenschaft bestreitet, muss also positiv darlegen und beweisen, dass der Verkehr die Sache gerade nicht als Zubehör ansieht. Diese Beweislastumkehr wird in Klausuren gern übersehen, obwohl sie den Fall häufig entscheidet.

Zubehör oder Bestandteil? Die Abgrenzung in der Klausur

Hier liegt der Schwerpunkt fast jeder Klausur zu § 97 BGB. Vier Kategorien sind zu unterscheiden, und nur eine davon ist Zubehör. Der Unterschied entscheidet über die Sonderrechtsfähigkeit, also darüber, ob an der Sache überhaupt noch eigene Rechte bestehen oder begründet werden können.

Einfacher Bestandteil, wesentlicher Bestandteil, Scheinbestandteil

Der einfache Bestandteil hat nur seine tatsächliche Selbstständigkeit verloren. An ihm können weiterhin eigene Rechte bestehen, er lässt sich getrennt übereignen und verpfänden. Rechtlich unterscheidet ihn von Zubehör wenig; praktisch ist der Unterschied, dass Zubehör räumlich neben der Hauptsache steht, der Bestandteil in ihr aufgeht.

Der wesentliche Bestandteil nach § 93 BGB ist der scharfe Fall. Bestandteile, die voneinander nicht getrennt werden können, ohne dass der eine oder der andere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird, können nicht Gegenstand besonderer Rechte sein. Für Grundstücke konkretisiert das § 94 BGB: Zu den wesentlichen Bestandteilen gehören die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, und beim Gebäude die zu seiner Herstellung eingefügten Sachen.

Der Scheinbestandteil nach § 95 BGB ist die Gegenausnahme. Sachen, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden sind, gehören nicht zu den Bestandteilen. Sie bleiben bewegliche Sachen und werden nach §§ 929 ff. BGB übereignet, obwohl sie äußerlich fest verbunden aussehen.

§§ 93, 94 BGB: wann Gegenstände ihre Sonderrechtsfähigkeit verlieren

Ob eine Trennung die Sache in ihrem Wesen verändert, entscheidet die wirtschaftliche Weiterverwendbarkeit. Der Klassiker dazu ist der Austauschmotor-Fall. Ein werksüberholter Motor wird kein wesentlicher Bestandteil des Fahrzeugs, in das er eingebaut wird. Er lässt sich ausbauen und in einem anderen Fahrzeug desselben Typs weiterverwenden (BGH, Urt. v. 27.06.1973, VIII ZR 201/72, BGHZ 61, 80). Geringfügige Wertminderungen durch die Trennung schaden nicht. Anders liegt es, wenn ein Teil nach der Trennung nur noch Schrottwert hat.

Bei § 94 Abs. 2 BGB kommt es darauf an, ob eine Sache „zur Herstellung“ des Gebäudes eingefügt ist. Der BGH stellt dafür auf die Verkehrsanschauung ab: Eingefügt sind alle Teile, ohne die das Gebäude nach der Verkehrsanschauung noch nicht fertiggestellt ist. Gegenstände, die nur der Ausstattung dienen, sind nur dann eingefügt, wenn erst ihre Einbringung dem Gebäude eine besondere Eigenart gibt oder wenn sie dem Baukörper besonders angepasst sind. Eine feste Verbindung ist dafür nicht nötig, ein räumlicher Zusammenhang genügt.

Die praktische Folge der Einordnung ist hart. Wird eine Sache wesentlicher Bestandteil eines Grundstücks, erlischt das Eigentum daran, § 946 BGB. Wer eine fremde Sache eingebaut hat, verliert sie und bleibt auf den Ansprüchen aus §§ 951, 812 BGB sitzen. Ein Gebäude ist deshalb nicht gesondert veräußerbar, und eine Eigentumswohnung wird erst über §§ 4 I, II WEG sonderrechtsfähig.

§ 95 BGB: der Scheinbestandteil und die Windkraftanlage des BGH

Wie weit § 95 BGB reicht, hat der BGH an einer Windkraftanlage entschieden. Ein Ehemann hatte auf dem Grundstück seiner Frau eine Windkraftanlage errichtet und die Fläche gepachtet; der Vertrag sah den Rückbau nach Ablauf der Nutzungsdauer von zwanzig Jahren vor. Der Senat sah darin einen Scheinbestandteil. Eine Verbindung nur zu einem vorübergehenden Zweck im Sinne des § 95 Abs. 1 S. 1 BGB scheidet nicht schon deshalb aus, weil die Sache über ihre gesamte wirtschaftliche Lebensdauer auf dem Grundstück bleiben soll (BGH, Urt. v. 07.04.2017, V ZR 52/16).

Für die Klausur heißt das: Nicht die geplante Verweildauer entscheidet, sondern der Wille, die Verbindung wieder aufzuheben. Wer aufgrund eines befristeten Nutzungsrechts baut und zum Rückbau verpflichtet ist, schafft einen Scheinbestandteil, keinen wesentlichen Bestandteil.

Der BGH hat die Grenze der Vorschrift 2021 an vier Photovoltaik-Verfahren nachgezogen. Bei einer Freiland-Photovoltaikanlage auf gepachteter Fläche sind die Module keine wesentlichen Bestandteile des Grundstücks, weil die Anlage als Scheinbestandteil zu sehen ist. Sie können aber wesentliche Bestandteile der Gesamtanlage nach § 93 BGB sein, und dann hilft § 95 BGB nicht weiter: Die Vorschrift ist auf Bestandteile einer beweglichen Sache nicht entsprechend anwendbar (BGH, Urt. v. 22.10.2021, V ZR 225/19, V ZR 8/20, V ZR 44/20 und V ZR 69/20). Maßgeblich für die Sonderrechtsfähigkeit der Module war, ob sie sich im Zeitpunkt der Übereignung durch vergleichbare, am Markt verfügbare Modelle hätten ersetzen lassen.

Grundstückszubehör: Zubehör, Grundstück und Gebäude in Beispielen

Die Rechtsprechung hat über Jahrzehnte Fallgruppen gebildet. Sie ersetzen die Prüfung nicht, geben aber ein Gefühl dafür, wo die Grenze verläuft, und sie zeigen, dass der Zweck der Hauptsache den Ausschlag gibt. Was Zubehör eines Grundstücks ist, hängt deshalb weniger an der Sache selbst als daran, wofür das Grundstück genutzt wird.

§ 98 BGB: die gesetzliche Zweckbestimmung bei Gewerbe und Landgut

§ 98 BGB nimmt dir für zwei Fallgruppen die Arbeit ab. Bei einem Gebäude, das für einen gewerblichen Betrieb dauernd eingerichtet ist, sind die zum Betrieb bestimmten Maschinen und sonstigen Gerätschaften dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache zu dienen bestimmt. Bei einem Landgut gilt das für Gerät und Vieh, für die landwirtschaftlichen Erzeugnisse bis zur nächsten Ernte und für den auf dem Gut gewonnenen Dünger.

Zwei Einschränkungen gehören dazu. Erstens ordnet die Norm nur das zweite Tatbestandsmerkmal an, also die Zweckbestimmung. Die übrigen Merkmale des § 97 BGB prüfst du weiterhin selbst, insbesondere das räumliche Verhältnis und die Verkehrsanschauung. Zweitens ist die Aufzählung nicht abschließend: Auch außerhalb von § 98 BGB kann eine Widmung vorliegen.

§ 97 Zubehör: die anerkannten Fälle beim Grundstück

Bei gewerblich genutzten Grundstücken ist der Zubehörkreis weit. Zum Zubehör eines Bürogebäudes zählt die gesamte Büroeinrichtung. Bei einem Baubetrieb gehört sogar der Pkw dazu, mit dem Baustellen angefahren werden. Kühlanlagen, Telefonanlagen und Anschlussgleise auf Bahngelände sind anerkannt.

Bei Wohngebäuden ist der Kreis enger und stärker von der Verkehrsanschauung abhängig. Anerkannt sind unter anderem Alarmanlagen, Satellitenempfangsanlagen, Kleinkläranlagen und das Heizöl im Tank. Eine Photovoltaikanlage auf dem Dach ist Zubehör, wenn sie das Gebäude mit Strom versorgt. Speist sie den Strom ausschließlich in das öffentliche Netz ein, fehlt der Bezug zum wirtschaftlichen Zweck des Hauses, und die Zubehöreigenschaft entfällt (OLG Nürnberg, Urt. v. 10.10.2016, 14 U 1168/15).

Kein Zubehör: Vorräte, Verkaufsware und Erzeugnisse

Das ist die häufigste Falle im Klausursachverhalt. Rohstoffvorräte, Halbfabrikate und Fertigerzeugnisse auf einem Betriebsgrundstück sind fast nie Zubehör. Sie lagern dort, und der Betrieb braucht sie. Trotzdem fehlt ihnen die Dauerhaftigkeit. Sie sollen gerade nicht auf dem Grundstück bleiben, sondern verarbeitet oder verkauft werden.

Konkret: Das Holzlager im Sägewerk, die Biervorräte der Brauerei, die in der Ziegelei hergestellten Ziegel und die zum Verkauf bestimmten Pflanzen einer Baumschule sind kein Zubehör. Wer diese Fälle nicht kennt, subsumiert reflexhaft unter „dient dem Betrieb“ und liegt falsch. Ebenfalls kein Zubehör sind Gegenstände, die nur dem persönlichen Gebrauch dienen, und mobile Geräte, die auf wechselnden Baustellen im Einsatz sind, ohne einem bestimmten Betriebsgrundstück zugeordnet zu sein.

Die Einbauküche zwischen Bestandteil und Zubehör

Damit ist der Fall vom Anfang gelöst: Steht im Kaufvertrag nichts zur Einbauküche, geht sie über § 926 Abs. 1 S. 2 BGB im Zweifel mit dem Grundstück auf den Käufer über. Der Verkäufer durfte sie nicht mitnehmen.

Wie weit die Zubehöreigenschaft trägt, zeigt ein zweiter, prominenter Fall aus dem Vollstreckungsrecht. Der BGH hatte über eine Einbauküche zu entscheiden, die der Voreigentümer nach der Zwangsversteigerung ausgebaut und mitgenommen hatte. Der Ersteher verlangte Herausgabe nach § 985 BGB und bekam sie.

Der Weg dorthin ist lehrreich, weil er beide Ebenen durchläuft. Wesentlicher Bestandteil nach § 94 Abs. 2 BGB war die Küche nicht. Das Berufungsgericht hatte keine Verkehrsanschauung festgestellt, nach der ein Wohnhaus ohne Einbauküche unfertig wäre. Wesentlicher Bestandteil nach § 93 BGB war sie ebenfalls nicht. Serienmäßig hergestellte Küchenteile lassen sich abbauen und anderswo in gleicher Funktion wieder einbauen. Zubehör war sie dagegen sehr wohl, und über §§ 20 Abs. 2, 55, 90 Abs. 2 ZVG in Verbindung mit § 1120 BGB erwarb der Ersteher mit dem Zuschlag auch das Eigentum an ihr (BGH, Urt. v. 01.02.1990, IX ZR 110/89, NJW-RR 1990, 586).

Bei einer vom Mieter eingebrachten Küche liegt es anders. Wer beim Auszug mitnehmen will, widmet nicht dauerhaft. Und § 95 Abs. 2 BGB nimmt Sachen, die nur zu einem vorübergehenden Zweck eingefügt sind, ohnehin aus den Gebäudebestandteilen heraus.

Welche gesetzlichen Rechtsfolgen hat die Zubehöreigenschaft?

Aus § 97 BGB selbst folgt keine einzige Rechtsfolge. Die Norm definiert nur, andere Vorschriften knüpfen daran an. Vier dieser gesetzlichen Anschlussnormen solltest du sicher beherrschen, weil sie die Klausurrelevanz der ganzen Figur ausmachen.

Die vier Normen setzen an unterschiedlichen Stellen an. Zwei betreffen den Grundstückskauf, eine das Grundpfandrecht, eine die Zwangsvollstreckung. Wer die passende findet, hat die Fallfrage meist schon beantwortet.

§ 926 BGB: Zubehör beim Grundstückskauf und die Zweifelsregel

Nach § 926 Abs. 1 BGB erlangt der Erwerber mit dem Eigentum am Grundstück auch das Eigentum an den vorhandenen Zubehörstücken, soweit sie dem Veräußerer gehören und die Parteien sich darüber einig sind. Satz 2 enthält die entscheidende Auslegungsregel: Im Zweifel ist anzunehmen, dass sich die Veräußerung auf das Zubehör erstreckt.

Praktisch kehrt das die Erwartung um. Über die Küche braucht es keine ausdrückliche Einigung. Ausdrücklich vereinbaren müssen die Parteien die Ausnahme, wenn die Küche beim Verkäufer bleiben soll. Fehlt sie, geht das Zubehör mit. Der dingliche Vorgang läuft dabei über die Auflassung und die Eintragung ins Grundbuch, und das Zubehör geht ohne eigenen Übertragungsakt mit über.

Gehören die Zubehörstücke einem Dritten, hilft § 926 Abs. 2 BGB: Erlangt der Erwerber den Besitz, gelten die §§ 932 bis 936 BGB, ein gutgläubiger Erwerb ist also möglich. Maßgeblicher Zeitpunkt für den guten Glauben ist die Besitzerlangung, nicht die Eintragung.

§ 311c BGB: die schuldrechtliche Erstreckung auf das Zubehör

Eine Ebene davor steht § 311c BGB: Verpflichtet sich jemand zur Veräußerung oder Belastung einer Sache, erstreckt sich diese Verpflichtung im Zweifel auch auf das Zubehör. Die Norm gilt für jede Sache, nicht nur für Grundstücke.

Trenne die beiden Ebenen sauber. Das ist ein klassischer Punktelieferant. § 311c BGB sagt, was der Verkäufer schuldet. § 926 BGB sagt, was tatsächlich übergeht. Wer den Unterschied im Gutachten sichtbar macht, zeigt, dass er das Trennungs- und Abstraktionsprinzip verstanden hat. Fehlt das Zubehör bei der Übergabe, ist der Anspruch aus dem Kaufvertrag nach § 433 Abs. 1 BGB nicht vollständig erfüllt.

§ 1120 BGB: Zubehör im Haftungsverband der Hypothek

Die praktisch wichtigste Erstreckung steht in § 1120 BGB. Die Hypothek erstreckt sich auf die getrennten Erzeugnisse und sonstigen Bestandteile des Grundstücks sowie auf das Zubehör, mit Ausnahme der Zubehörstücke, die nicht in das Eigentum des Grundstückseigentümers gelangt sind. Für die Grundschuld gilt das über § 1192 Abs. 1 BGB entsprechend.

Jetzt wird die Eigentumslage relevant. Bei der Widmung hast du sie bewusst offengelassen. § 1120 BGB verlangt ausdrücklich Eigentum des Grundstückseigentümers am Zubehörstück, und diese Prüfung ist im Sachverhalt oft verschachtelt. Ein Anwartschaftsrecht genügt übrigens: Es ist ein wesensgleiches Minus zum Vollrecht und wird vom Haftungsverband erfasst.

Das erklärt, warum Sicherungsgeschäfte an Betriebsmaschinen kompliziert sind. Wird eine Maschine unter Eigentumsvorbehalt geliefert oder ist sie an eine Bank sicherungsübereignet, steht sie nicht im Eigentum des Grundstückseigentümers und fällt aus dem Haftungsverband heraus.

Zwangsversteigerung: Eigentum an Grundstücken und Zubehör

Im Zwangsversteigerungsverfahren wird aus der Erstreckung ein Eigentumserwerb kraft Hoheitsakts. Die Beschlagnahme erfasst nach § 20 Abs. 2 ZVG die Gegenstände, auf die sich die Hypothek nach §§ 1120 ff. BGB erstreckt. § 55 Abs. 1 ZVG zieht sie in die Versteigerung ein. Und mit dem Zuschlag erwirbt der Ersteher das Eigentum daran, § 90 Abs. 2 ZVG.

Für die Klausur heißt das: Wer im Zwangsversteigerungsfall auf § 985 BGB prüft, muss die Kette Zubehör, § 1120 BGB, ZVG durchgehen, um den Eigentumserwerb zu begründen. Der Herausgabeanspruch aus § 985 BGB hängt dann allein an der Zubehöreigenschaft.

Ein Randfall aus dem Steuerrecht zeigt, wie weit die Einordnung reicht: Beim Grundstückskauf unterliegt mitverkauftes Zubehör nicht der Grunderwerbsteuer, weil es keine Gegenleistung für das Grundstück ist. Die Gesamtgegenleistung wird nach dem Verhältnis der Werte aufgeteilt (BFH, Beschl. v. 03.06.2020, II B 54/19). Wer die Einbauküche im Kaufvertrag gesondert ausweist, spart also Steuer.

Wann endet die Zubehöreigenschaft? § 97 Abs. 2 BGB

Absatz 2 beantwortet zwei Fragen, die in Sachverhalten regelmäßig eingebaut sind: Reicht eine kurze Nutzung, um Zubehör entstehen zu lassen? Und beendet eine kurze Trennung die Zubehöreigenschaft?

Vorübergehende Benutzung begründet keine Zubehöreigenschaft

Nach § 97 Abs. 2 S. 1 BGB begründet die vorübergehende Benutzung einer Sache für den wirtschaftlichen Zweck einer anderen die Zubehöreigenschaft nicht. Die Widmung muss auf Dauer angelegt sein.

Das Schulbeispiel: Ein Bauunternehmer nutzt auf seinem Betriebsgrundstück einen Bagger. Der Bagger muss fünf Tage in die Werkstatt, für die Zeit mietet der Unternehmer eine Kettenraupe an. Die Kettenraupe wird nach § 97 Abs. 2 S. 1 BGB kein Zubehör, weil ihre Nutzung von vornherein befristet ist.

Vorübergehende Trennung hebt die Zubehöreigenschaft nicht auf

Der Bagger im selben Beispiel bleibt Zubehör, obwohl er gerade in der Werkstatt steht: § 97 Abs. 2 S. 2 BGB stellt klar, dass die vorübergehende Trennung eines Zubehörstücks von der Hauptsache die Zubehöreigenschaft nicht aufhebt. Auch das räumliche Verhältnis aus Absatz 1 ist damit für die Dauer der Reparatur unschädlich unterbrochen.

Endgültig endet die Zubehöreigenschaft mit einer Entwidmung. Wird der Betrieb stillgelegt, fehlt der wirtschaftliche Zweck, dem die Maschinen dienen könnten. Damit verlieren sie ihre Zubehöreigenschaft. Dasselbe gilt, wenn die Sache dauerhaft an einen anderen Ort und Zweck wechselt.

Enthaftung nach §§ 1121, 1122 BGB

Für den Haftungsverband regeln §§ 1121, 1122 BGB eigenständig, wann ein Zubehörstück wieder frei wird. Nach § 1121 Abs. 1 BGB werden Zubehörstücke von der Haftung frei, wenn sie veräußert und vom Grundstück entfernt werden, bevor sie zugunsten des Gläubigers beschlagnahmt worden sind. Beides muss zusammenkommen, und die Reihenfolge der drei Ereignisse entscheidet den Fall.

Drei Zeitpunkte spielen zusammen: Beschlagnahme, Veräußerung und Entfernung. Kommt die Beschlagnahme zuletzt, tritt Enthaftung ein, § 1121 Abs. 1 BGB. Steht die Veräußerung am Ende, greift das relative Verfügungsverbot des § 23 ZVG, das über guten Glauben überwindbar ist. Wird die Sache zuletzt entfernt, ist ein gutgläubig lastenfreier Erwerb nur möglich, wenn der Erwerber noch im Zeitpunkt der Entfernung gutgläubig ist, § 1121 Abs. 2 BGB. Ein Punkt, der leicht untergeht: § 936 BGB wird durch §§ 1121, 1122 BGB verdrängt und deshalb gar nicht geprüft.

Typische Klausurfehler bei Zubehör nach § 97 BGB

Die Fehler wiederholen sich. Und sie kosten meist volle Punkte, weil sie das Ergebnis umdrehen.

Die Eigentumslage inzident prüfen

Bei der Widmung nach § 97 Abs. 1 S. 1 BGB kommt es auf die tatsächliche Verfügungsmacht an, nicht auf das Eigentum. Wer an dieser Stelle schon prüft, wem die Maschine gehört, baut eine Voraussetzung ein, die das Gesetz nicht kennt. Fällig wird die Eigentumsfrage erst bei § 1120 BGB.

Erzeugnisse und Vorräte für Zubehör halten

Der Sachverhalt legt es oft nahe: Die Ziegel liegen auf dem Ziegeleigelände, das Holz im Sägewerk, das Bier in der Brauerei. Trotzdem sind sie kein Zubehör, weil ihnen die Dauerhaftigkeit fehlt. Sie sind zum Verbrauch, zur Verarbeitung oder zum Verkauf bestimmt und sollen das Grundstück gerade verlassen.

Die Beweislast des § 97 Abs. 1 S. 2 BGB übersehen

Satz 2 ist als Ausschlussgrund formuliert. Daraus folgt die Beweislastverteilung. Wer die Zubehöreigenschaft verneinen will, muss die entgegenstehende Verkehrsanschauung darlegen und beweisen. Bleibt die regionale Verkehrsanschauung im Sachverhalt unklar, entscheidet die Beweislast den Fall, und zwar zugunsten der Zubehöreigenschaft.

Fazit

§ 97 BGB ist eine Definitionsnorm ohne eigene Rechtsfolge. Trotzdem entscheidet sie ganze Klausuren. Der Grund liegt in der Kette dahinter: § 311c BGB schuldrechtlich, § 926 BGB dinglich, § 1120 BGB für das Grundpfandrecht, das ZVG für den Zuschlag. Wer die vier Merkmale sauber prüft und danach die richtige Anschlussnorm findet, hat den Fall gelöst.

Zwei Punkte lohnen die besondere Aufmerksamkeit: die Abgrenzung zum wesentlichen Bestandteil, weil sie über die Sonderrechtsfähigkeit entscheidet, und die Beweislastumkehr in Absatz 1 Satz 2, die im Zweifel für das Zubehör spricht. Der Rest ist Übung am Fall, etwa mit den Multiple-Choice-Aufgaben auf jurahilfe.de, die genau solche Abgrenzungen am Sachverhalt trainieren.

Weiterlesen

• § 854 BGB: Erwerb des Besitzes, Schema und typische Fehler: Besitz und Eigentum sauber trennen, die Grundlage jeder sachenrechtlichen Prüfung.
• Realakt einfach erklärt: Definition, Abgrenzung und Beispiele: Die Widmung ist ein Realakt, hier steht, was das rechtlich bedeutet.
• Vorkaufsrecht, § 463 BGB: Schema für Grundstück und Immobilie: Eine weitere Norm, die beim Grundstückskauf regelmäßig mitgeprüft wird.
• Geheißerwerb: Wer wird Eigentümer? Schema und Geheißperson: Übereignung beweglicher Sachen in den schwierigen Konstellationen.
• Prüfungsreihenfolge Zivilrecht: Schema und Merksatz: Wo dingliche Ansprüche im Aufbau stehen und warum die Reihenfolge zählt.