Maklervertrag, § 652 BGB: Schema, Provision & Kausalität

Ein Makler schickt ein Exposé mit Provisionshinweis. Der Interessent liest, besichtigt, kauft. Über Geld hat nie jemand ausdrücklich gesprochen. Schuldet er die Provision?

Der Maklervertrag nach § 652 BGB ist ein einseitig verpflichtender Vertrag: Der Makler muss nicht tätig werden, er bekommt seinen Maklerlohn aber nur, wenn der Hauptvertrag infolge seines Nachweises oder seiner Vermittlung zustande kommt. Kein Erfolg, keine Provision. Das Gesetz nennt das in § 652 Abs. 1 S. 1 BGB die Entstehung des Lohnanspruchs.

In der Klausur entscheidet sich fast alles an zwei Stellen: Ist überhaupt ein Maklervertrag geschlossen worden, und war die Maklerleistung für den Vertragsschluss kausal? Beide Fragen liegen vor dem Provisionsanspruch und werden getrennt geprüft.

Auf einen Blick:

• Der Provisionsanspruch aus § 652 Abs. 1 S. 1 BGB hat vier Voraussetzungen: wirksamer Maklervertrag, erbrachte Maklerleistung, wirksamer Hauptvertrag, Kausalität.
• Der Makler ist nicht zum Tätigwerden verpflichtet. Zwischen Leistung und Provision besteht nur ein konditionelles Synallagma.
• Mitursächlichkeit genügt für die Kausalität. Vorkenntnis des Kunden lässt sie entfallen, dafür trägt aber der Kunde die Darlegungslast.
• Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher gelten §§ 656a bis 656d BGB: Textform, Halbteilung, Deckel für die Abwälzung.
• Klausurklassiker sind die Reservierungsgebühr in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die Reueprovision und das Widerrufsrecht.

Was ist ein Maklervertrag nach § 652 BGB?

Der Maklervertrag ist der Vertrag, mit dem sich jemand einen Maklerlohn für den Nachweis oder die Vermittlung eines anderen Vertrags verspricht. Geregelt ist er in §§ 652 ff. BGB, also im Besonderen Schuldrecht, direkt hinter dem Auslobungsrecht. Praktisch geht es meistens um Immobilien, rechtlich um jeden Vertragstyp: Miete, Kauf, Darlehen, Gesellschaftsanteile.

§ 652 Abs. 1 BGB, Entstehung des Lohnanspruchs

„Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Maklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt. Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, so kann der Maklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt.“

Zwei Dinge stecken in diesem Satz. Erstens die Leistung des Maklers, zweitens die Bedingung, unter der sie bezahlt wird. Beides ist nicht synallagmatisch verknüpft wie bei Kauf oder Miete. Der Makler schuldet nichts, und der Auftraggeber schuldet nur, wenn der Erfolg eintritt. Diese Verknüpfung heißt konditionelles Synallagma.

Nachweismakler und Vermittlungsmakler

§ 652 Abs. 1 S. 1 BGB kennt zwei Maklerleistungen, und sie haben unterschiedliche Anforderungen. Der Nachweis ist eine Mitteilung, durch die der Kunde in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Beim Immobilienkauf gehören dazu regelmäßig die eindeutige Bezeichnung des Objekts und konkrete Angaben zu der Person, die zu substanziellen Verhandlungen berechtigt ist (BGH, Urteil vom 3. Juli 2014, III ZR 530/13, Rn. 15).

Die Vermittlung geht weiter. Sie verlangt ein bewusstes, finales Einwirken auf die Abschlussbereitschaft der anderen Seite. Die bloße Weitergabe einer Adresse bleibt ein Nachweis. Für den Provisionsanspruch reicht jede der beiden Leistungen, und der Vertrag bestimmt, welche geschuldet ist.

Der Unterschied ist klausurrelevant, weil er den Zeitpunkt verschiebt: Die Tätigkeit des Nachweismaklers erschöpft sich im Nachweis. Ob ihm der Auftrag später entzogen wird, ist für seinen Anspruch unerheblich, wenn der Kunde durch den Nachweis Kenntnis von der Vertragsgelegenheit erlangt hatte (BGH, Urteil vom 17. Oktober 2018, I ZR 154/17, Rn. 17).

Warum den Makler keine Pflicht zum Tätigwerden trifft

Aus dem einfachen Maklervertrag schuldet der Makler keine Tätigkeit. Der Auftraggeber kann ihn nicht auf Suche verklagen, und er darf gleichzeitig selbst suchen oder weitere Makler beauftragen. Umgekehrt bekommt der Makler nichts, wenn er nichts erreicht, selbst bei monatelangem Aufwand. Aufwendungen sind ihm nach § 652 Abs. 2 BGB nur zu ersetzen, wenn das vereinbart ist, und zwar auch dann, wenn der Vertrag nicht zustande kommt.

Übrigens scheitert eine erfolgsunabhängige Provision in Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Der Makler muss sich an dem Leitbild des § 652 BGB messen lassen, für das er sich mit der Provisionsabrede entschieden hat, und eine Vergütung ohne Erfolg weicht davon wesentlich ab (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB; so OLG Hamm, Urteil vom 21. März 2013, 18 U 133/12). Individuell vereinbaren lässt sich eine solche Pauschale, formularmäßig nicht.

Mäklervertrag, Maklerrecht und die Abgrenzung zum Handelsmakler

In älteren Texten und Kommentaren liest du „Mäklervertrag“ mit Umlaut. Das war bis zur Schuldrechtsreform die amtliche Schreibweise des BGB; gemeint ist dasselbe. Wenn eine Klausur oder ein Skript den Begriff so verwendet, ist das kein Tippfehler.

Wichtiger ist die Abgrenzung nach oben: Der Handelsmakler der §§ 93 ff. HGB vermittelt gewerbsmäßig Verträge über Waren, Wertpapiere, Versicherungen oder sonstige Gegenstände des Handelsverkehrs, ohne ständig damit betraut zu sein. Für ihn gelten besondere Regeln, etwa die Schlussnote nach § 94 HGB. § 93 Abs. 2 HGB nimmt die Vermittlung von Geschäften über unbewegliche Sachen aber ausdrücklich aus. Der Immobilienmakler ist also niemals Handelsmakler, auch wenn er Kaufmann ist.

Nach unten grenzt sich der Maklervertrag gegen die Verträge ab, die eine Tätigkeit schulden: den Werkvertrag nach § 631 BGB, den Dienstvertrag nach §§ 611 ff. BGB und den Geschäftsbesorgungsvertrag nach § 675 BGB. Schlag kurz § 652 BGB und § 611 BGB nebeneinander auf: Der Unterschied liegt in der Pflicht zum Tätigwerden.

Provisionsanspruch aus § 652 BGB: Entstehung des Lohnanspruchs, § 652 I 1 BGB

Der Anspruch auf Maklerlohn, oft auch Vergütungsanspruch genannt, hat vier Voraussetzungen. Sie werden in dieser Reihenfolge geprüft, und in jeder stecken eigene Streitfragen. Die folgende Tabelle ist das Gerüst, die Abschnitte danach füllen es.

Punkt 5 ist streng genommen keine Voraussetzung, sondern ein Ausschluss. Im Gutachten steht er deshalb am Ende, nicht bei der Anspruchsentstehung. Nach vorne gezogen, wird aus der Einwendung ein Tatbestandsmerkmal.

Wirksamer Maklervertrag mit Provisionsabrede

Der Maklervertrag ist grundsätzlich formfrei und kann ausdrücklich, konkludent oder in Textform geschlossen werden. Er braucht ein Lohnversprechen, das aber nicht ausdrücklich fallen muss: Nach § 653 Abs. 1 BGB gilt ein Maklerlohn als stillschweigend vereinbart, wenn die übertragene Leistung den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist. Bei einem gewerblichen Immobilienmakler ist das der Normalfall.

Fehlt eine Absprache zur Höhe, greift § 653 Abs. 2 BGB: Es gilt der taxmäßige, sonst der übliche Lohn. Üblich sind beim Immobilienkauf je Seite rund 3 bis 3,57 Prozent des Kaufpreises einschließlich Umsatzsteuer, insgesamt also etwa 5,95 bis 7,14 Prozent. Ist ein unverhältnismäßig hoher Maklerlohn für die Vermittlung eines Dienstvertrags vereinbart, kann ihn das Gericht nach § 655 BGB auf Antrag des Schuldners herabsetzen, allerdings nur vor der Zahlung.

Maklerleistung: Nachweis oder Vermittlung

Geprüft wird hier nur, ob der Makler die vertraglich geschuldete Leistung überhaupt erbracht hat. Der Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags ist erbracht, sobald der Kunde verhandlungsreif ist. Ein Exposé mit Objektangabe und Kontaktperson genügt regelmäßig, ein anonymes Inserat beispielsweise nicht.

Aber was ist, wenn der Makler nur einen Teil beiträgt? Für die Leistung genügt jeder Beitrag, der die Verhandlungsfähigkeit herstellt; die Frage, ob er sich im Ergebnis ausgewirkt hat, gehört zur Kausalität und nicht hierher. Diese Trennung sauber zu halten bringt in der Klausur Punkte.

Die Voraussetzungen des Lohnanspruchs, § 652 I 1 BGB

Der Hauptvertrag muss wirksam zustande gekommen sein. Fällt er weg, ist zu unterscheiden. Wird er von Anfang an unwirksam (Nichtigkeit, Anfechtung nach §§ 142, 143 BGB, ex tunc), entfällt der Provisionsanspruch. Wird er erst nachträglich beseitigt, etwa durch Rücktritt oder Aufhebungsvertrag (ex nunc), bleibt die Provision grundsätzlich bestehen: Der Makler trägt das Abschlussrisiko, nicht das Durchführungsrisiko.

Diese Grenze ist durchlässig. Tritt der Käufer zurück, weil der Verkäufer einen Sachmangel arglistig verschwiegen hat, entfällt der Maklerlohn, wenn stattdessen auch eine Anfechtung möglich gewesen wäre (BGH, Urteil vom 14. Dezember 2000, III ZR 3/00). Der Kunde soll nicht schlechter stehen, weil er das mildere Gestaltungsrecht gewählt hat.

Einen eigenen Fall regelt § 652 Abs. 1 S. 2 BGB: Ist der Hauptvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung nach § 158 Abs. 1 BGB geschlossen, entsteht der Anspruch zwar, er kann aber erst mit Bedingungseintritt verlangt werden. Fällig wird er also später, und bei Ausfall der Bedingung gar nicht.

Zustandekommen des Maklervertrags: konkludent, per Exposé, in Textform

Viele Provisionsprozesse entscheiden sich an der Frage, ob überhaupt ein Maklervertrag geschlossen wurde. Ein Interessent, der ein Exposé anfordert, will zunächst Informationen. Das Gesetz hilft hier mit einer Formvorschrift, die Rechtsprechung mit klaren Anforderungen an die Erklärung des Maklers.

Konkludenter Abschluss und das eindeutige Provisionsverlangen

Ein Maklervertrag kommt konkludent zustande, wenn der Makler ein eindeutiges Provisionsverlangen äußert und der Interessent seine Dienste danach in Anspruch nimmt, etwa durch Besichtigungstermin oder Verhandlungsaufnahme. Entscheidend ist die Eindeutigkeit: Ein Exposé, das ein klares Verlangen nach einer Käuferprovision enthält, ist ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags (BGH, Urteil vom 16. Juli 2026, I ZR 223/25). Ein versteckter Hinweis im Kleingedruckten genügt nicht. Damit ist auch der Fall vom Anfang entschieden: Verlangt das Exposé eindeutig eine Käuferprovision und besichtigt der Interessent danach, schuldet er die Provision, obwohl über Geld nie ausdrücklich gesprochen wurde.

Nicht ausreichend ist auch das bloße Zusenden von Unterlagen auf Anfrage, ohne dass die Provisionspflicht kenntlich gemacht wird. Der Interessent muss erkennen können, dass er gerade eine Zahlungspflicht begründet. Bei einem im elektronischen Geschäftsverkehr geschlossenen Maklervertrag kommt § 312j Abs. 3 BGB hinzu, die sogenannte Button-Lösung: Gestaltet der Makler die Annahmeerklärung des Verbrauchers nicht als ausdrückliche Bestätigung der Provisionspflicht, ist der Vertrag nach § 312j Abs. 4 BGB endgültig unwirksam, nicht bloß schwebend (BGH, Urteil vom 9. Oktober 2025, I ZR 159/24).

Textform nach § 656a BGB bei Wohnung und Einfamilienhaus

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für einen Teil der Maklerverträge eine Formvorschrift. § 656a BGB verlangt Textform für jeden Maklervertrag, der den Nachweis oder die Vermittlung eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus zum Gegenstand hat. Textform nach § 126b BGB heißt: lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, Unterschrift nicht nötig. Eine E-Mail genügt, ein Telefonat nicht, ein Handschlag auch nicht.

Fehlt die Form, ist der Maklervertrag nach § 125 S. 1 BGB nichtig, und zwar ohne Heilungsmöglichkeit. Anders als bei § 311b Abs. 1 BGB heilt die Auflassung nichts. Die Formvorschriften des BGB haben hier also eine ungewöhnlich harte Folge, und deshalb steht § 656a BGB gern am Anfang einer Klausur.

Maklerklausel im Kaufvertrag als Vertrag zugunsten Dritter

Die Provisionspflicht kann auch im notariellen Kaufvertrag stehen. Eine solche Maklerklausel ist regelmäßig ein echter Vertrag zugunsten Dritter nach § 328 BGB: Verkäufer und Käufer verpflichten den Käufer zur Zahlung an den Makler, unabhängig davon, ob ein Anspruch aus § 652 BGB besteht. Der Makler erwirbt daraus ein eigenes Forderungsrecht.

Weil die Klausel im Kaufvertrag steht, ist sie nach § 311b Abs. 1 S. 1 BGB beurkundet. Für die Klausur heißt das: Prüfe erst § 652 BGB, dann die Klausel, und begründe, warum sie eine eigene Anspruchsgrundlage ist. Vermischt die Prüfung beides, verschwimmt die Trennung von gesetzlichem und vertraglichem Anspruch.

Höhe des Maklerlohns nach §§ 653, 655 BGB

Zur Höhe schweigt der Maklervertrag oft. § 653 Abs. 2 BGB füllt die Lücke mit dem taxmäßigen oder üblichen Lohn, und üblich bemisst sich regional. § 655 BGB erlaubt die Herabsetzung eines unverhältnismäßig hohen Lohnes, gilt aber nur für die Vermittlung von Dienstverträgen und nur bis zur Zahlung. Für Immobilien hilft die Norm also nicht.

Bei Mietwohnungen zieht § 3 Abs. 2 WoVermRG eine harte Grenze: höchstens zwei Monatsmieten zuzüglich Umsatzsteuer, Nebenkosten bleiben außer Betracht. Vorschüsse darf der Wohnungsvermittler nach § 2 Abs. 4 WoVermRG überhaupt nicht verlangen, und § 3 Abs. 4 WoVermRG verbietet ihm zusätzlich, den Auftrag an den Bezug von Waren oder anderen Leistungen zu koppeln.

Kausalität: wann der Hauptvertrag infolge der Maklerleistung geschlossen wird

Das Wort „infolge“ in § 652 Abs. 1 S. 1 BGB ist der Kern des Maklerrechts. Es verlangt einen Ursachenzusammenhang zwischen Maklerleistung und Abschluss des Hauptvertrags, und dieser Zusammenhang wird wertend bestimmt, nicht nach der reinen Conditio-sine-qua-non-Formel.

Mitursächlichkeit genügt, adäquate Kausalität nicht

Der Makler muss nicht die einzige und nicht einmal die Hauptursache gesetzt haben. Mitursächlichkeit reicht. Es genügt allerdings nicht, dass seine Tätigkeit auf irgendeinem Weg adäquat kausal zum Abschluss geführt hat; der Hauptvertrag muss sich bei wertender Betrachtung zumindest auch als Ergebnis einer dafür wesentlichen Maklerleistung darstellen (BGH, Urteil vom 5. März 2020, I ZR 69/19, Rn. 14).

Das ist eine Wertung. Ein Satz wie „kausal, weil nicht hinwegdenkbar“ genügt in der Klausur nicht. Gefragt ist, ob die Leistung des Maklers für diesen Abschluss ihr Gewicht hatte.

Kongruenz: Personenidentität und wirtschaftliche Gleichwertigkeit

Der nachgewiesene und der geschlossene Vertrag müssen übereinstimmen, und zwar in zwei Richtungen. Persönlich: Vertragspartner muss grundsätzlich die nachgewiesene Person sein. Schließt ein naher Angehöriger statt des Interessenten ab, hilft dem Makler nur eine wirtschaftliche Betrachtung. Inhaltlich: Das zustande gekommene Geschäft muss dem nachgewiesenen wirtschaftlich gleichwertig sein.

Daran scheitern Ansprüche häufiger, als man denkt. Ein Mietvertrag statt des nachgewiesenen Kaufvertrags ist kein gleichwertiges Geschäft, und eine erhebliche Preisabweichung lässt die Kongruenz im Ausgangspunkt entfallen. Ob der Anspruch damit erledigt ist, entscheidet sich anschließend über Treu und Glauben: Erreicht der Kunde mit dem abweichenden Vertrag wirtschaftlich denselben Erfolg, kann der Makler seine Provision behalten (OLG Hamm, 18 U 133/12). Starr ist die Kongruenz also nicht.

Vorkenntnis, Anscheinsbeweis und abgestufte Beweislast

Kannte der Kunde die Gelegenheit schon aufgrund einer anderen Quelle, fehlt es an der Ursächlichkeit. Diesen Einwand der Vorkenntnis muss der Kunde substanziiert darlegen, denn zunächst spricht ein Anscheinsbeweis für den Makler: Liegt zwischen Maklerleistung und Beurkundung ein überschaubarer Zeitraum, wird die Ursächlichkeit vermutet. Je größer der Abstand, desto schwächer die Vermutung.

Die Darlegungslast ist damit abgestuft. Der Makler beweist Leistung und Abschluss, der Kunde trägt vor, woher er das Objekt sonst kannte, und erst dann muss der Makler den Gegenbeweis führen. Ein pauschales „Das kannte ich schon“ genügt nicht; der Kunde muss Quelle und Zeitpunkt benennen.

Kein Maklerlohn trotz Erfolg: § 652 BGB, § 654 BGB, Verflechtung und Pflichtverletzung des Maklers

Auch wenn alle vier Voraussetzungen vorliegen, kann der Anspruch scheitern. Drei Gründe sind klausurtauglich: die Verwirkung nach § 654 BGB, die Verflechtung des Maklers mit der Gegenseite und eine Pflichtverletzung, die zum Schadensersatz führt.

Verwirkung der Maklerprovision nach § 654 BGB

§ 654 BGB, Verwirkung des Lohnanspruchs

„Der Anspruch auf den Maklerlohn und den Ersatz von Aufwendungen ist ausgeschlossen, wenn der Makler dem Inhalt des Vertrags zuwider auch für den anderen Teil tätig gewesen ist.“

Doppeltätigkeit ist dem Makler grundsätzlich erlaubt, solange beide Seiten sie kennen. Verboten ist die treuwidrige Doppeltätigkeit, also die heimliche Tätigkeit für den Gegner des eigenen Auftraggebers. Zulässig bleibt vor allem, für die eine Seite als Nachweismakler und für die andere als Vermittlungsmakler aufzutreten.

§ 654 BGB wird über seinen Wortlaut hinaus angewendet, wenn der Makler sonst wesentliche Vertragspflichten verletzt hat. Die Schwelle ist hoch, denn die Verwirkung hat Strafcharakter. Ein Versehen genügt nicht. Nicht jede objektiv erhebliche Pflichtverletzung und nicht jedes Beratungsverschulden lässt den Anspruch entfallen, verlangt wird in erster Linie subjektiv eine schwerwiegende Treuepflichtverletzung, der Makler muss sich seines Lohnes „unwürdig“ erwiesen haben (BGH, Urteil vom 18. Oktober 2012, III ZR 106/11, Rn. 16).

Für den Verbraucherkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses tritt § 656c Abs. 2 S. 2 BGB daneben und stellt klar, dass § 654 BGB unberührt bleibt.

Verflechtung des Maklers mit der Gegenseite

Der Maklervertrag setzt ein Drei-Personen-Verhältnis voraus: Makler, Auftraggeber, Dritter. Steht der Makler dem Vertragsgegner seines Kunden so nahe, dass er sich im Streitfall regelmäßig auf dessen Seite stellen wird, fehlt die vom Gesetz vorausgesetzte Unabhängigkeit, und der Provisionsanspruch entfällt.

Unterschieden wird zwischen echter Verflechtung, also rechtlicher oder gesellschaftsrechtlicher Identität mit der Gegenseite, und unechter Verflechtung, einer wirtschaftlichen Bindung von solcher Dauer, dass der Interessengegensatz institutionalisiert ist. Beide Formen schließen die Provision aus. Eine bloß persönliche oder verwandtschaftliche Nähe genügt dafür nicht, bei Eheleuten wird die wirtschaftliche Abhängigkeit allerdings ohne weiteres angenommen.

Verwechsle das nicht mit der Nähe zum eigenen Auftraggeber (das verwechseln auch Examenskandidaten). Ist der Makler mit der Partei verflochten, die ihn beauftragt hat, schadet das dem Anspruch gegen sie nicht: Ein Makler, der für seinen eigenen wirtschaftlichen Kreis tätig wird, hat gerade einen Anlass, dessen Interessen zu wahren.

Pflichtverletzung und Schadensersatz statt Provision

Unterhalb der Verwirkungsschwelle bleibt der normale Weg über § 280 Abs. 1 BGB. Der Makler schuldet keine Tätigkeit, aber er schuldet Rücksicht: Er darf nicht falsch beraten, keine wesentlichen Umstände verschweigen und keine Objektangaben ins Blaue hinein machen. Verletzt er diese Pflichten schuldhaft, haftet er auf Schadensersatz, und der Kunde kann mit diesem Anspruch gegen die Provision aufrechnen.

Praktisch läuft das oft auf dasselbe Ergebnis hinaus wie § 654 BGB, dogmatisch ist es etwas anderes. In der Klausur werden beide Wege getrennt geprüft: § 654 BGB als rechtshindernde Einwendung im Anspruch des Maklers, § 280 Abs. 1 BGB als eigener Gegenanspruch.

Kündigung und Laufzeit des Maklervertrages, auch beim Alleinauftrag

Der einfache Maklervertrag ist für beide Seiten jederzeit frei kündbar, weil niemand zu etwas verpflichtet ist. Interessant wird es beim Alleinauftrag. Dort verzichtet der Auftraggeber darauf, weitere Makler einzuschalten, und im qualifizierten Alleinauftrag zusätzlich auf den Direktverkauf. Im Gegenzug übernimmt der Makler eine echte Tätigkeitspflicht. Aus dem einseitig verpflichtenden Vertrag wird so ein gegenseitiger.

Weil der Alleinauftrag den Auftraggeber bindet, kontrollieren die Gerichte seine Laufzeit über §§ 305 ff. BGB. Ein sechsmonatiger Alleinauftrag mit automatischer Verlängerung um jeweils drei Monate ist in Allgemeinen Geschäftsbedingungen grundsätzlich zulässig; scheitern kann die Klausel aber an der Einbeziehung, etwa wenn die Kündigungsfrist nur in einer separaten Anlage steht (BGH, Urteil vom 28. Mai 2020, I ZR 40/19). Die Frist gehört in den Vertrag selbst. Mit der AGB-Kontrolle nach §§ 305 ff. BGB im Rücken löst du solche Fälle schnell.

Maklerprovision beim Kauf von Wohnung und Einfamilienhaus: §§ 656a bis 656d BGB und die Rechtsprechung des BGH

Am 23. Dezember 2020 ist das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser in Kraft getreten. Es hat vier Paragrafen ins BGB eingefügt und die Praxis spürbar verändert. Der Gesetzgeber wollte verhindern, dass allein die Marktlage darüber entscheidet, wer die Provision trägt; nach der Begründung des Entwurfs sahen Kaufinteressenten sich oft gezwungen, die Provision ganz oder größtenteils zu übernehmen, obwohl die Initiative vom Verkäufer ausging (BT-Drs. 19/15827).

Der Anwendungsbereich ist eng gezogen. § 656b BGB stellt klar: §§ 656c und 656d BGB gelten nur, wenn der Käufer Verbraucher im Sinne des § 13 BGB ist. Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäuser und Käufe durch Unternehmer bleiben beim alten Recht.

Halbteilungsgrundsatz nach § 656c BGB

Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags einen Maklerlohn versprechen, darf das nur in gleicher Höhe geschehen. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags Unentgeltlichkeit, kann er auch von der anderen nichts verlangen. Ein Erlass wirkt zugunsten beider, und davon kann vertraglich nicht abgewichen werden. Verstößt die Vereinbarung gegen § 656c Abs. 1 S. 1 oder 2 BGB, ist der Maklervertrag nach Absatz 2 unwirksam.

Die Regelung greift auch dann entsprechend, wenn statt einer Partei jemand anderes den Maklervertrag schließt, etwa eine dem Verkäufer nahestehende Gesellschaft (BGH, Urteil vom 6. März 2025, I ZR 32/24). Die Umgehung über eine dritte Person funktioniert also nicht.

Abwälzung der Maklerkosten nach § 656d BGB

Hat nur eine Partei den Maklervertrag geschlossen, ist eine Abwälzung auf die andere nur wirksam, wenn der Auftraggeber mindestens den gleichen Betrag selbst schuldet. Der Anspruch gegen den Käufer wird zudem erst fällig, wenn der Auftraggeber gezahlt hat und das nachgewiesen ist. Mehr als die Hälfte kann der Verkäufer also nicht weitergeben, und er muss vorlegen.

Für Mietwohnungen gilt dieses Prinzip schon länger und noch schärfer. Das ist der Punkt, an dem Studierende gern durcheinanderkommen, deshalb die Abgrenzung als Tabelle.

Was der BGH zum Einfamilienhaus entschieden hat

Der Begriff des Einfamilienhauses steht nicht im Gesetz, und daran hängt der Anwendungsbereich. Der BGH hat ihn in mehreren Entscheidungen konturiert. Maßgeblich ist, dass der Erwerb für den Makler bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient; eine Einliegerwohnung oder eine gewerbliche Nutzung von untergeordneter Bedeutung schadet nicht (BGH, I ZR 32/24). Entscheidend ist der Zeitpunkt des Maklervertrags.

Zuletzt ging es um Objekte, die objektiv mehr sind als ein Einfamilienhaus. Auch ein Zweifamilienhaus kann unter §§ 656a ff. BGB fallen, wenn der Erwerbszweck auf die Nutzung durch einen einzelnen Haushalt gerichtet ist und die objektiven Gegebenheiten das nachvollziehbar erscheinen lassen. Der Halbteilungsgrundsatz greift dann aber nur, wenn der Kaufinteressent seine Absicht dem Makler spätestens bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar gemacht hat (BGH, Urteil vom 16. Juli 2026, I ZR 111/25). Eine nachgeschobene Absicht rettet die Halbteilung nicht.

Ich empfehle, sich für die Klausur genau diese Zeitgrenze zu merken: Erkennbarkeit bei Vertragsschluss, nicht bei Beurkundung. Daran entscheiden sich die Fälle.

Bestellerprinzip bei Mietwohnungen: die gesetzlichen Vorgaben des WoVermRG

Bei der Vermittlung von Mietwohnungen gilt seit 2015 das Bestellerprinzip. Nach § 2 Abs. 1a WoVermRG darf der Wohnungsvermittler vom Wohnungssuchenden kein Entgelt fordern, es sei denn, er holt ausschließlich wegen dessen Auftrag beim Vermieter die Erlaubnis ein, die Wohnung anzubieten. Der Vermittlungsvertrag bedarf nach § 2 Abs. 1 S. 2 WoVermRG der Textform.

Dazu kommen die Ausschlussgründe des § 2 Abs. 2 WoVermRG. Kein Entgelt gibt es, wenn durch den Mietvertrag dasselbe Mietverhältnis fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird, wenn der Vermittler selbst Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnung ist und wenn er an einer juristischen Person auf einer der beiden Seiten rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist. Das ist die mietrechtliche Schwester der Verflechtung.

Drei Streitfragen im Maklerrecht: Reservierungsgebühr, Reueprovision und Widerruf

Drei Konstellationen kommen in Klausuren und in der Praxis häufig vor. Sie verbindet eine Frage: Darf der Makler Geld verlangen, obwohl der Erfolg ausgeblieben ist?

Reservierungsgebühr in AGB und die gesetzlichen Grenzen

Gegen eine Reservierungsgebühr hält der Makler das Objekt für einen Interessenten frei. Wirtschaftlich ist das eine Zahlung ohne Gegenleistung, und daran scheitert sie. Ein Reservierungsvertrag, der als Allgemeine Geschäftsbedingung Teil des Maklervertrags ist, unterliegt der Inhaltskontrolle nach §§ 307 ff. BGB und benachteiligt den Kunden unangemessen, wenn die Rückzahlung ausnahmslos ausgeschlossen ist und dem Kunden kein nennenswerter Vorteil gegenübersteht (BGH, Urteil vom 20. April 2023, I ZR 113/22). Das widerspricht dem Leitbild des § 652 BGB, wonach nur der Erfolg bezahlt wird.

Unabhängig davon kann eine hohe Reservierungsgebühr einen zweiten Formfehler auslösen. Erreicht sie rund zehn Prozent der Maklerprovision oder mehr, entsteht ein wirtschaftlicher Druck zum Abschluss des Grundstücksgeschäfts; die Vereinbarung bedarf dann wie der Kaufvertrag selbst der notariellen Beurkundung nach § 311b Abs. 1 S. 1 BGB. Die Rechtsfolge ist dieselbe: Der Kunde bekommt sein Geld zurück.

Reueprovision als Vertragsstrafe oder Reugeld

Die Reueprovision sichert den Makler gegen den Fall ab, dass sein Auftraggeber den vermittelten Hauptvertrag vertragswidrig nicht abschließt. Wie ist diese Abrede einzuordnen? Ein Reugeld nach § 353 BGB ist sie nicht, denn sie soll kein Rücktrittsrecht eröffnen, sondern am Vertrag festhalten.

Ein pauschalierter Schadensersatz ist sie ebenfalls nicht, weil der Auftraggeber sich erkennbar nicht in diesem Umfang zur Leistung verpflichten will. Es bleibt die Vertragsstrafe nach §§ 339 ff. BGB, unter Umständen als selbstständiges Strafversprechen. Damit gelten auch deren Regeln, insbesondere die Herabsetzung einer unverhältnismäßig hohen Strafe nach § 343 BGB und, gegenüber Verbrauchern in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, das Klauselverbot des § 309 Nr. 6 BGB.

Widerrufsrecht des Verbrauchers und Wertersatz

Maklerverträge werden oft am Telefon, per E-Mail oder in der Wohnung des Kunden geschlossen. Dann liegt ein Fernabsatzvertrag oder ein außerhalb von Geschäftsräumen geschlossener Vertrag vor, und dem Verbraucher steht ein Widerrufsrecht nach §§ 312g, 355 BGB zu. Die Frist beträgt nach § 355 Abs. 2 S. 1 BGB vierzehn Tage, beginnt bei einem Dienstleistungsvertrag aber nach § 356 Abs. 3 S. 1 BGB erst, wenn der Makler ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht unterrichtet hat.

Widerruft der Kunde, schuldet er Wertersatz für die bis dahin erbrachte Maklerleistung nur unter den engen Voraussetzungen des § 357a Abs. 2 BGB: Er muss ausdrücklich verlangt haben, dass der Makler vor Ablauf der Frist beginnt, und der Makler muss korrekt informiert haben. Fehlt eine dieser Voraussetzungen, bleibt dem Makler nichts, obwohl der Kaufvertrag zustande gekommen ist (BGH, Urteile vom 7. Juli 2016, I ZR 30/15 und I ZR 68/15).

Der BGH hat diese Linie zuletzt fortgeschrieben. Kann der Doppelmakler seinen Provisionsanspruch gegen eine Partei nicht durchsetzen, weil er fahrlässig keine Widerrufsbelehrung erteilt hat und diese Partei wirksam widerruft, behält er den Anspruch gegen die andere Kaufvertragspartei (BGH, I ZR 223/25). Die Halbteilung des § 656c BGB wird dadurch nicht rückwirkend zerstört.

Heiratsvermittlung nach § 656 BGB und Partnervermittlung

§ 656 BGB ist der stille Sonderfall im Maklerrecht. Durch das Versprechen eines Lohnes für den Nachweis oder die Vermittlung einer Ehe wird nach § 656 Abs. 1 S. 1 BGB keine Verbindlichkeit begründet; Geleistetes kann aber nicht zurückgefordert werden. Juristisch ist das eine Naturalobligation: nicht einklagbar, aber ein Rechtsgrund für das Behaltendürfen. Absatz 2 erstreckt das auf Schuldanerkenntnisse, damit die Regel nicht umgangen wird.

Die Partnervermittlung ist weiter als die Heiratsvermittlung nach § 656 BGB und im BGB nicht geregelt. Ist die Vergütung erfolgsabhängig, liegt ein Maklervertrag vor, und § 656 Abs. 1 S. 1 BGB wird analog angewendet. Üblich ist deshalb die Verpflichtung zum Tätigwerden gegen Vorauszahlung, also ein Dienstvertrag höherer Art nach §§ 611, 627 BGB; dann bleibt es bei der Einklagbarkeit. Die Analogie hat der BGH inzwischen eingegrenzt: Für eine Online-Partnervermittlung, deren Leistung im Zugang zur Plattform und in automatisiert erzeugten Vorschlägen besteht, gilt § 656 Abs. 1 BGB nicht entsprechend, weil dort kein vergleichbares Diskretionsbedürfnis besteht (BGH, Urteil vom 17. Juni 2021, III ZR 125/19).

Umstritten ist die Rückforderung nach Kündigung. Eine direkte Anwendung des § 656 Abs. 1 S. 2 BGB scheidet aus, weil keine Ehe vermittelt wurde. Für die analoge Anwendung spricht der Zweck, Prozesse über intime Umstände zu vermeiden; dagegen spricht, dass der Partnervermittler damit besser stünde als jeder andere Dienstverpflichtete und sich die Norm nur auf Naturalobligationen bezieht. Die überzeugenderen Gründe sprechen gegen die Analogie: Wo keine intimen Tatsachen offenzulegen sind, greift der Schutzzweck nicht.

Typische Fehler in der Maklerrecht-Klausur

Die Fehler wiederholen sich, und sie liegen selten beim großen Streitstand. Fünf Stellen kosten regelmäßig Punkte.

• Leistung und Kausalität werden vermengt. Ob ein Exposé ein Nachweis ist, gehört zu Schritt 2. Ob es den Abschluss bewirkt hat, zu Schritt 4. In einem Absatz zusammengefasst, verschwimmt die Prüfungsstruktur.
• Der Vertragsschluss wird übersprungen. Ein häufiger Fehler: Die Bearbeitung beginnt mit der Provision, obwohl offen ist, ob der Kunde je einen Maklervertrag geschlossen hat.
• § 654 BGB wird als Tatbestandsmerkmal geprüft. Die Verwirkung ist eine rechtshindernde Einwendung und steht am Ende der Prüfung.
• Ex tunc und ex nunc werden verwechselt. Anfechtung nimmt dem Makler die Provision, Rücktritt grundsätzlich nicht. Das Durchführungsrisiko trägt der Kunde.
• §§ 656a ff. BGB werden auf jedes Objekt angewendet. Textform und Halbteilung gelten nur für Wohnung und Einfamilienhaus und nur, wenn der Käufer Verbraucher ist. Bei der Gewerbeimmobilie gilt allein § 652 BGB.

Mit diesen fünf Stellen im Kopf und dem Schema von oben hast du den Maklervertrag im Griff. Der Rest ist Übung am Fall, etwa mit den Falltrainings und Multiple-Choice-Aufgaben zum Besonderen Schuldrecht auf jurahilfe.de, wo du den Allgemeinen Teil des BGB dauerhaft kostenlos mitnehmen kannst.

Weiterlesen

• § 433 BGB Kaufvertrag: Schema und vertragstypische Pflichten: Der Hauptvertrag, auf den sich die meisten Maklerverträge beziehen, mit seinem eigenen Prüfungsschema.
• AGB-Kontrolle, §§ 305 ff. BGB: Schema und Klauselverbote: Reservierungsgebühr, Verlängerungsklausel und Reueprovision scheitern fast immer hier.
• § 311b BGB: Grundstück, notarielle Beurkundung und Konvaleszenz: Warum eine zu hohe Reservierungsgebühr den Formzwang des Grundstücksrechts auslöst.
• Anfechtung, §§ 121, 142, 143 BGB: Schema und Anfechtungsgründe: Die ex-tunc-Wirkung, an der der Provisionsanspruch scheitert.
• Maklervertrag, §§ 652 ff. BGB auf rep.jurahilfe.de: Die Lernelemente zum Vertragstyp, kompakt zum Wiederholen vor der Klausur.