§ 311b BGB: Grundstück, notarielle Beurkundung, Konvaleszenz

V und K einigen sich per E-Mail über den Verkauf eines Grundstücks für 300.000 Euro. Beide meinen es ernst, beide bestätigen den Preis noch einmal ausdrücklich. Der Vertrag ist trotzdem nichtig.

§ 311b BGB verlangt für jeden Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, die notarielle Beurkundung. Fehlt sie, greift § 125 Satz 1 BGB: Der Vertrag ist von Anfang an nichtig. Retten lässt er sich nur über die Heilung nach § 311b Absatz 1 Satz 2 BGB, also durch Auflassung und Eintragung im Grundbuch.

In Zivilrechtsklausuren steht die Vorschrift selten allein. Sie hängt am Trennungsprinzip, an § 117 BGB beim Schwarzkauf und an § 139 BGB, sobald eine Abrede nicht mit beurkundet wurde.

Auf einen Blick:

• Beurkundungspflichtig ist nur das Verpflichtungsgeschäft. Die Auflassung selbst richtet sich nach § 925 BGB und braucht § 311b BGB nicht.
• Der Vollständigkeitsgrundsatz zieht alles mit in die Urkunde, was die Parteien wollen. Auch die Kaufpreisabrede und wesentliche Nebenabreden.
• Heilung tritt erst mit Auflassung und Eintragung im Grundbuch ein, und sie wirkt ex nunc. Vorher gibt es keinen durchsetzbaren Anspruch.
• Auch mittelbarer Erwerbsdruck löst die Beurkundungspflicht aus, etwa eine hohe Reservierungsgebühr beim Makler.
• Absatz 2 bis 5 haben mit Grundstücken nichts zu tun: Dort geht es um Vermögen und Nachlass, teils mit der Rechtsfolge der Nichtigkeit.

Was regelt § 311b Bürgerliches Gesetzbuch? Verträge über Grundstücke im Überblick

Das Bürgerliche Gesetzbuch fasst in § 311b BGB Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass in einer einzigen Vorschrift zusammen. Sie steht im Schuldrecht Allgemeiner Teil, im Untertitel über die Begründung von Schuldverhältnissen. Die Vorschrift ordnet für vier verschiedene Vertragsgegenstände eine besondere Rechtsfolge an. Zweimal ist das die notarielle Beurkundung, zweimal die Nichtigkeit.

Der Wortlaut von § 311b BGB und sein Standort im Schuldrecht

Lies den Text einmal am Stück, das spart später jede Definition. Die amtliche Überschrift lautet „Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass“.

Bürgerliches Gesetzbuch, § 311b: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass

(1) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. Ein ohne Beachtung dieser Form geschlossener Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen.

(2) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, sein künftiges Vermögen oder einen Bruchteil seines künftigen Vermögens zu übertragen oder mit einem Nießbrauch zu belasten, ist nichtig.

(3) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, sein gegenwärtiges Vermögen oder einen Bruchteil seines gegenwärtigen Vermögens zu übertragen oder mit einem Nießbrauch zu belasten, bedarf der notariellen Beurkundung.

(4) Ein Vertrag über den Nachlass eines noch lebenden Dritten ist nichtig. Das Gleiche gilt von einem Vertrag über den Pflichtteil oder ein Vermächtnis aus dem Nachlass eines noch lebenden Dritten.

(5) Absatz 4 gilt nicht für einen Vertrag, der unter künftigen gesetzlichen Erben über den gesetzlichen Erbteil oder den Pflichtteil eines von ihnen geschlossen wird. Ein solcher Vertrag bedarf der notariellen Beurkundung.

Systematisch ist das eine Formvorschrift des allgemeinen Schuldrechts, kein Sachenrecht. Der dingliche Teil, also die Übereignung des Grundstücks selbst, steht in §§ 873, 925 BGB und folgt eigenen Regeln. Wer beides vermischt, verschenkt Punkte für einen vermeidbaren Aufbaufehler.

Warum das Gesetz beim Grundstück eine notarielle Beurkundung verlangt

Die Form schützt vor übereilten Entscheidungen. Ein Grundstückserwerb bindet wirtschaftlich stärker als fast jeder andere Vertrag des Zivilrechts mit seiner grundsätzlichen Formfreiheit, und der Gang zum Notar erzwingt eine Bedenkpause. Dazu kommen zwei weitere Funktionen: Der Notar klärt beide Seiten über die Rechtsfolgen auf, und die Urkunde schafft Beweis für das, was vereinbart wurde. Die schwächere Stufe darunter ist die Schriftform des § 126 BGB, die nur die eigenhändige Namensunterschrift verlangt und ohne Notar auskommt.

Anders als das Widerrufsrecht ist das kein Verbraucherschutz: Die Form gilt auch dann, wenn ein Unternehmer an einen Unternehmer verkauft, und schützt den Verbraucher nur nebenbei mit. Übrigens hat die Beurkundung auch eine Kontrollfunktion. Der Notar prüft, ob der Inhalt gesetzlich zulässig ist, und er sorgt dafür, dass der Grundbuchvollzug funktioniert. Beurkundung kostet Zeit und Geld. Dafür steht am Ende eine Urkunde, an der sich Inhalt und Zeitpunkt des Vertrags später zweifelsfrei ablesen lassen.

§ 311b BGB in der Klausur: Standort im Prüfungsaufbau

Die Norm taucht auf der Ebene der Wirksamkeit des Verpflichtungsgeschäfts auf. Du prüfst zuerst, ob überhaupt ein Vertrag zustande gekommen ist, also Angebot und Annahme. Erst danach fragst du nach der Form.

Ein sauberer Aufbau sieht so aus: Anspruch entstanden, dazu wirksamer Kaufvertrag, dazu Einigung und Form nach § 311b Absatz 1 Satz 1 BGB. Fehlt die Form, ist der Vertrag nach § 125 Satz 1 BGB nichtig, und du prüfst im nächsten Schritt die Heilung. Schlag § 311b BGB dabei ruhig auf, auch Profis lesen die Absätze nach Jahren noch nach.

Beurkundungspflicht: Welcher Vertrag über ein Grundstück muss notariell beurkundet werden?

Erfasst ist jeder schuldrechtliche Vertrag, der eine Pflicht zur Übertragung oder zum Erwerb von Grundstückseigentum begründet. Auf den Vertragstyp kommt es nicht an. Kauf, Tausch, Schenkung, Vergleich, Vorvertrag und Ankaufsrecht fallen darunter, sobald jemand daraus die Übereignung verlangen kann. Beim gerichtlichen Vergleich ersetzt allerdings das Protokoll die notarielle Form, § 127a BGB.

Nur das Verpflichtungsgeschäft, nicht die Auflassung nach § 925 BGB

§ 311b Absatz 1 Satz 1 BGB betrifft ausschließlich die schuldrechtliche Ebene. Für den Erwerb von Grundstücken selbst gelten § 873 und § 925 BGB: Einigung bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle, dann Eintragung im Grundbuch. Zuständig ist nach § 925 Absatz 1 Satz 2 BGB jeder Notar, unbeschadet weiterer Stellen; Satz 3 lässt die Auflassung auch im gerichtlichen Vergleich zu. Das ist eine eigene Formvorschrift mit eigenem Zweck, und sie gilt unabhängig davon, ob das Verpflichtungsgeschäft wirksam ist.

Hier zahlt sich das Trennungs- und Abstraktionsprinzip aus. Ein formnichtiger Kaufvertrag macht die Auflassung nicht automatisch unwirksam. Umgekehrt heilt eine wirksame Auflassung samt Eintragung den nichtigen Kaufvertrag, und zwar nur deshalb, weil § 311b Absatz 1 Satz 2 BGB das ausdrücklich anordnet. Vertiefend dazu die Wissensseite zu Verfügungen über dingliche Rechte an Grundstücken.

Vollständigkeitsgrundsatz: jede Nebenabrede gehört in die Urkunde

Beurkundet werden muss der Vertrag in seiner Gesamtheit, nicht nur der Kern. Alles, was nach dem Willen der Parteien Teil des Geschäfts sein soll, gehört in die Urkunde. Am häufigsten trifft es die Kaufpreisabrede. Aber auch die mitverkaufte Einbauküche, ein Rücktrittsrecht, eine Vertragsstrafe oder die Übernahme von Erschließungskosten müssen notariell beurkundet werden. Ist das Grundstück überhaupt nicht an einen öffentlichen Weg angebunden, greift daneben das gesetzliche Notwegerecht nach § 917 BGB, das ohne Vertrag und ohne Beurkundung entsteht.

Maßgeblich ist der Parteiwille, nicht die wirtschaftliche Größenordnung. Wollen die Beteiligten die Abrede als Teil des Grundstücksgeschäfts, muss sie in die Urkunde. Unwesentliche Nebenabreden ohne inneren Zusammenhang mit der Übereignung bleiben dagegen formfrei. Was passiert, wenn eine beurkundungsbedürftige Abrede draußen bleibt, steht im nächsten Abschnitt.

Mittelbarer Erwerbsdruck: Reservierungsgebühr, Vorvertrag und Bauträgervertrag

Die Beurkundungspflicht endet nicht bei Verträgen, die unmittelbar zur Übereignung verpflichten. Sie greift auch, wenn eine Vereinbarung so starken wirtschaftlichen Druck erzeugt, dass der Erwerb praktisch feststeht. Die Rechtsprechung spricht von mittelbarem Erwerbsdruck.

Praktisch wichtigster Fall ist die Reservierungsvereinbarung mit dem Makler, geschlossen mitten in den Vertragsverhandlungen. Die Grenze hat der BGH früh bei einem Entgelt gezogen, das 10 bis 15 Prozent des marktüblichen Maklerlohns übersteigt (BGH, Urteil vom 10.02.1988, IVa ZR 268/86). Ab dieser Höhe wird der Kaufinteressent faktisch zum Vertragsschluss gedrängt. In neueren Entscheidungen hat der BGH die Formfrage allerdings offengelassen und solche Klauseln über das AGB-Recht erledigt (BGH, Urteil vom 23.09.2010, III ZR 21/10). Zuletzt hat er eine formularmäßige Reservierungsgebühr als erfolgsunabhängige Teilprovision verworfen (BGH, Urteil vom 20.04.2023, I ZR 113/22). Wie der Maklervertrag im Übrigen funktioniert, steht auf der Wissensseite zum Maklervertrag nach §§ 652 ff. BGB.

Beim Bauträgervertrag greift die Form aus einem anderen Grund. Grundstückskauf und Bauverpflichtung bilden ein einheitliches Geschäft, deshalb erstreckt sich § 311b Absatz 1 Satz 1 BGB auch auf den werkvertraglichen Teil (BGH, Urteil vom 22.07.2010, VII ZR 246/08). Der Bauträgervertrag ist damit ein Musterbeispiel für den typengemischten Vertrag.

Unwiderrufliche Vollmacht: die Ausnahme von § 167 Abs. 2 BGB

Nach § 167 Absatz 2 BGB braucht die Vollmacht nicht die Form des Geschäfts, auf das sie sich bezieht. Eine mündlich erteilte Vollmacht zum Grundstückskauf wäre danach wirksam. Aber was, wenn der Vollmachtgeber sich der Sache nicht mehr entziehen kann?

Dann wird die Ausnahme zur Regel. Eine unwiderrufliche Vollmacht bindet den Vertretenen rechtlich und tatsächlich so stark wie das Geschäft selbst, weil er den Vertragsschluss nicht mehr verhindern kann. Deshalb bedarf sie in entsprechender Anwendung von § 311b Absatz 1 Satz 1 BGB der notariellen Beurkundung. Dasselbe gilt, wenn die Vollmacht mit einer Vollstreckungsunterwerfung oder einer Vertragsstrafe abgesichert ist. Einzelheiten zu Erteilung und Widerruf findest du im Artikel zur Vollmacht nach § 167 BGB.

Praktisch relevant wird das bei der Auflassungsvollmacht in der Kaufvertragsurkunde. Ist der Kaufvertrag formnichtig, bleibt die darin erteilte Vollmacht nach § 139 BGB nur bestehen, wenn sie ausdrücklich unwiderruflich erteilt wurde. Sonst fällt sie mit, und ohne wirksame Auflassung gibt es auch keine Heilung.

Diese Übersicht ordnet die Geschäfte ein, um die in Klausuren am häufigsten gestritten wird.

Formnichtigkeit: was ohne notarielle Beurkundung passiert

Die Rechtsfolge steht nicht in § 311b BGB selbst, sondern im Allgemeinen Teil. Das ist typisch für Formvorschriften und in der Klausur der Punkt, an dem viele die Norm nicht zitieren.

Nichtigkeit nach § 125 Satz 1 BGB

Ein Rechtsgeschäft, das die gesetzlich vorgeschriebene Form nicht einhält, ist nichtig. Von Anfang an entfaltet der Vertrag keine Wirkung, niemand muss leisten, und ein Anspruch auf Übereignung entsteht nicht. Auf ein Verschulden kommt es nicht an, die Unwirksamkeit trifft auch gutgläubige Parteien.

Wichtig für den Aufbau: § 125 BGB ist eine rechtshindernde Einwendung und wird von Amts wegen berücksichtigt. Niemand muss sich darauf berufen. Was bereits geleistet wurde, wird über das Bereicherungsrecht zurückabgewickelt, in der Regel über § 812 Absatz 1 Satz 1 Alt. 1 BGB. Wer dabei positiv wusste, dass er nichts schuldete, und trotzdem gezahlt hat, läuft in § 814 BGB. Bloße Kenntnis der Formbedürftigkeit genügt dafür nicht.

Nicht beurkundete Nebenabrede: Gesamtnichtigkeit oder Teilnichtigkeit, § 139 BGB

Fehlt nur einer Abrede die Form, greift § 139 BGB. Die Vorschrift vermutet Gesamtnichtigkeit: Ist ein Teil eines Rechtsgeschäfts nichtig, ist das ganze Geschäft nichtig, wenn nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den nichtigen Teil geschlossen worden wäre. Widerlegen lässt sich die Vermutung, und dafür zählt der hypothetische Parteiwille im Zeitpunkt des Vertragsschlusses.

Der Bundesgerichtshof hat das an einer privatschriftlichen Vorauszahlungsabrede durchgespielt (BGH, Urteil vom 14.06.2024, V ZR 8/23). Er hat klargestellt, dass die Vermutung der Gesamtnichtigkeit widerlegbar bleibt, und die Sache zur weiteren Aufklärung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Umgekehrt kippt der ganze Vertrag, sobald die nicht beurkundete Abrede den Preis oder den Umfang des Kaufgegenstands betrifft. Dort hängt das Geschäft an der Abrede.

Ein zweiter Fall aus der Rechtsprechung zeigt, wie weit die Auslegung reicht. Beim Verkauf eines Grundstücks, das nach Vorstellung beider Seiten einen Nachbarstreifen mitumfasste, hat der BGH die Frage nicht über die Beschaffenheit gelöst, sondern über den Kaufgegenstand selbst (BGH, Urteil vom 23.06.2023, V ZR 89/22). Weicht der beurkundete Wortlaut vom übereinstimmend Gewollten ab, gilt das Gewollte, nach den Auslegungsregeln der §§ 133, 157 BGB. Beurkundet ist dann allerdings das Falsche, und die Formfrage stellt sich neu.

Wann Treu und Glauben die Berufung auf den Formmangel sperrt

Manchmal wirkt die Nichtigkeit grob unbillig. Trotzdem ist die Ausnahme über § 242 BGB eng. Die Rechtsprechung lässt sie nur zu, wenn die Folgen für die betroffene Partei nicht bloß hart, sondern schlechthin untragbar sind. Anerkannt sind zwei Fallgruppen: die Existenzvernichtung und die besonders schwere Treuepflichtverletzung des anderen Teils.

Eine dritte Bedingung wird oft übersehen. Kannten beide Seiten die Formbedürftigkeit und haben sie bewusst darauf verzichtet, ist die Ausnahme ausgeschlossen (so etwa OLG Hamm, Urteil vom 06.04.2022, 8 U 172/20). Wer sehenden Auges ohne Notar arbeitet, kann sich später nicht auf sein Vertrauen berufen. Ich halte das für richtig: Sonst würde die Formvorschrift von der Partei ausgehebelt, die sie umgangen hat.

Heilung durch Konvaleszenz nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB

Konvaleszenz heißt Heilung eines Unwirksamkeitsgrundes durch ein späteres Ereignis. § 311b Absatz 1 Satz 2 BGB ist einer der praktisch wichtigsten Fälle im BGB, neben § 185 Absatz 2 und § 518 Absatz 2 BGB, und er ist der Grund, warum ein formnichtiger Grundstückskauf selten endgültig scheitert. Wie die Heilung nach § 185 Absatz 2 BGB abläuft, wenn der Verfügende den Gegenstand nachträglich erwirbt, zeigt der Artikel zu dieser Norm.

Auflassung und Eintragung ins Grundbuch als Voraussetzungen

Zwei Voraussetzungen müssen zusammenkommen. Erstens die Auflassung, also die dingliche Einigung über den Eigentumsübergang nach § 925 BGB, erklärt vor einer zuständigen Stelle. Zweitens die Eintragung des Erwerbers im Grundbuch. Erst mit der Eintragung wird der Vertrag „seinem ganzen Inhalt nach gültig“.

Das ist wörtlich zu nehmen. Geheilt wird der komplette Vertrag samt aller nicht beurkundeten Abreden, nicht nur der Übereignungsanspruch. Die mündlich vereinbarte höhere Kaufpreisabrede wird also wirksam, sobald der Käufer im Grundbuch eingetragen ist. Voraussetzung bleibt eine wirksame Auflassung: Beruht sie auf einer Vollmacht, die mit dem nichtigen Vertrag gefallen ist, tritt keine Heilung ein.

Wirkung ex nunc: Folgen für Vormerkung und Rückabwicklung

Die Heilung wirkt ex nunc, also ab dem Zeitpunkt der Eintragung, nicht rückwirkend. Für die Zeit davor bleibt der Vertrag nichtig, und das hat zwei praktische Folgen.

Erstens schützt eine Vormerkung nach § 883 BGB den Käufer nicht. Sie sichert einen künftigen Anspruch auf Eigentumsverschaffung, und genau der besteht bei einem formnichtigen Vertrag nicht. Ob geheilt wird, entscheidet allein der Verkäufer, indem er die Auflassung erklärt oder eben nicht. Eine bloße Heilungschance ist kein sicherungsfähiger Anspruch. Auch ein Anwartschaftsrecht hat der Käufer noch nicht: Dafür braucht es eine bindende Auflassung und einen gestellten Eintragungsantrag, und beides fehlt, solange nur der formnichtige Kaufvertrag existiert.

Zweitens läuft die Rückabwicklung anders als gedacht. Hat der Käufer den Kaufpreis schon gezahlt und wird nicht eingetragen, scheitert die allgemeine Leistungskondiktion nach § 812 Absatz 1 Satz 1 Alt. 1 BGB an § 814 BGB, sofern er die Nichtschuld kannte. Es bleibt die Zweckverfehlungskondiktion nach § 812 Absatz 1 Satz 2 Alt. 2 BGB: Gezahlt wurde, um den Verkäufer zur Heilung zu bewegen, und dieser Zweck ist verfehlt.

Schwarzkauf und Schwarzgeldabrede in der Rechtsprechung des BGH

Beim Schwarzkauf beurkunden die Parteien einen zu niedrigen Kaufpreis, um Grunderwerbsteuer und Notarkosten zu sparen, und zahlen die Differenz bar. Juristisch entstehen dabei zwei Geschäfte. Der beurkundete Vertrag mit dem falschen Preis ist ein Scheingeschäft nach § 117 Absatz 1 BGB und nichtig. Der tatsächlich gewollte Vertrag ist das verdeckte Geschäft nach § 117 Absatz 2 BGB, und ihm fehlt die Form.

Auch hier rettet die Konvaleszenz. Der BGH hat das zuletzt für eine Unterverbriefung von 120.000 statt 150.000 Euro bestätigt (BGH, Urteil vom 15.03.2024, V ZR 115/22): Mit Auflassung und Eintragung war der Formmangel geheilt. Ein unmittelbarer Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot nach § 134 BGB liegt darin nicht. Sittenwidrig nach § 138 Absatz 1 BGB wird das Geschäft erst, wenn die Steuerersparnis sein alleiniger oder hauptsächlicher Zweck ist. Wollen beide Seiten den Leistungsaustausch ernstlich, bleibt es beim wirksamen Vertrag. Die strengere Linie zum Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz hat der BGH ausdrücklich nicht übertragen.

Details zur Konstellation stehen auf der Wissensseite zum Schwarzkauf und, allgemeiner, zur Konvaleszenz.

Rechtsprechung zu Vertragsänderungen: § 311b BGB und § 873 Abs. 2 BGB

Ein beurkundeter Grundstückskaufvertrag bleibt selten unverändert. Der Preis wird nachverhandelt, ein Termin verschoben, eine Nutzung beschränkt. Ob solche Änderungen erneut zum Notar müssen, entscheidet sich an einem einzigen Zeitpunkt.

Änderung vor bindender Auflassung bleibt beurkundungspflichtig

Solange die Auflassung noch nicht nach § 873 Absatz 2 BGB bindend ist, gilt für Änderungen dieselbe Form wie für den Vertrag selbst. Der Schutzzweck läuft weiter: Beide Seiten können sich noch lösen, und deshalb sollen sie über jede Änderung dieselbe Belehrung bekommen. Senken die Parteien den Kaufpreis von 300.000 auf 280.000 Euro, bevor die Auflassung bindet, muss auch das beurkundet werden.

Änderung nach bindender Auflassung: BGH, Urteil vom 11.10.2019

Danach kehrt sich das Bild um. Ist die Auflassung nach § 873 Absatz 2 BGB bindend geworden, sind die Parteien maximal gebunden, und der Zweck der Form ist erreicht. Weitere Änderungen sind formfrei möglich (BGH, Urteil vom 11.10.2019, V ZR 7/19).

Eine Grenze zieht der BGH allerdings: Formfrei ist die Änderung nur, wenn sie keine neuen Erwerbs- oder Veräußerungspflichten begründet oder bestehende verschärft. Eine nachträglich vereinbarte Nutzungsbeschränkung fiel darunter und blieb wirksam. Wer dagegen nach der Auflassung eine weitere Teilfläche in den Vertrag zieht, braucht wieder den Notar. Dieselbe Linie gilt seit langem für Aufhebung und Änderung des Vertrags (BGH, Urteil vom 08.04.1988, V ZR 260/86).

Über die Form einer Änderung entscheiden damit zwei Fragen: der Zeitpunkt und der Inhalt.

Aufhebung und Rücktritt vom Grundstücksvertrag

Die schlichte Aufhebung des Vertrags ist formfrei, solange der Käufer noch keine gesicherte Position hat: Sie beseitigt Pflichten, statt neue zu begründen. Die Grenze zieht der BGH beim Anwartschaftsrecht, also bei bindender Auflassung samt Eintragungsantrag (BGH, Urteil vom 30.04.1982, V ZR 104/81, BGHZ 83, 395). Ab da verpflichtet die Aufhebung den Käufer zur Rückübertragung, und diese Rückverpflichtung braucht ihrerseits die notarielle Beurkundung.

Beim vertraglichen Rücktrittsrecht kommt es auf die Formulierung an. Das Rücktrittsrecht selbst gehört als Teil des Vertrags in die Urkunde. Ihre spätere Ausübung ist dagegen ein einseitiges Gestaltungsrecht und formfrei; die Rückabwicklung läuft dann über §§ 346 ff. BGB.

Verträge über das Vermögen und den Nachlass: § 311b Abs. 2 bis 5 BGB

Die übrigen Absätze haben mit Grundstücken nichts zu tun. Sie schützen vor zwei anderen Gefahren: der Verfügung über das eigene Vermögen als Ganzes und dem Handel mit fremden Erbaussichten. Und sie arbeiten mit zwei verschiedenen Rechtsfolgen, was in der Klausur der eigentliche Prüfstein ist.

Künftiges Vermögen: nichtig nach Absatz 2

Wer sich verpflichtet, sein künftiges Vermögen oder einen Bruchteil davon zu übertragen oder mit einem Nießbrauch zu belasten, schließt einen nichtigen Vertrag. Keine Beurkundung hilft, die Rechtsfolge ist absolut. Absatz 2 spricht dabei vom künftigen Vermögen und meint alles, was der Verpflichtete erst noch erwirbt. Was die Legislative hier schützt, ist die wirtschaftliche Handlungsfreiheit: Wer heute über alles verfügt, was er morgen erwirbt, verliert jeden Anreiz und jede Handlungsfreiheit.

Nicht erfasst ist die Verfügung über einzelne künftige Gegenstände. Wer eine bestimmte Forderung im Voraus abtritt, fällt nicht unter Absatz 2, denn eine Abtretung einzelner Positionen ist kein Vertrag über das Vermögen als Gesamtheit. Zum Nießbrauch nach § 1030 BGB gibt es einen eigenen Artikel.

Gegenwärtiges Vermögen: notariell zu beurkunden nach Absatz 3

Beim gegenwärtigen Vermögen ist die Gefahr geringer, weil der Umfang feststeht. Deshalb genügt hier die notarielle Beurkundung. Praktisch geht es um Übergabeverträge in der Familie und um Verträge, in denen jemand sein ganzes Vermögen überträgt, etwa im Rahmen einer Schenkung nach § 516 BGB.

Die Rechtsprechung wendet Absatz 3 einschränkend an. Zählen die Parteien die einzelnen Gegenstände auf und ergibt die Aufzählung zufällig das gesamte Vermögen, greift die Form nicht: Wer Stück für Stück benennt, weiß, was er weggibt, und braucht die Warnfunktion nicht. Beurkundet werden muss also nur die Verpflichtung, die das Vermögen pauschal als Ganzes oder als Bruchteil erfasst.

Nachlass eines noch lebenden Dritten, Absatz 4 und die Ausnahme in Absatz 5

Absatz 4 verbietet den Handel mit fremden Erbaussichten. Ein Vertrag über den Nachlass eines noch lebenden Dritten ist nichtig, ebenso ein Vertrag über den Pflichtteil oder ein Vermächtnis aus dem Nachlass eines noch lebenden Dritten. Dahinter steht die Sorge um den Erblasser: Niemand soll zu Lebzeiten zum Objekt einer Spekulation werden, und niemand soll auf eine Erbschaft hinarbeiten, die noch gar nicht angefallen ist.

Absatz 5 macht davon eine Ausnahme für den engsten Kreis. Schließen künftige gesetzliche Erben untereinander einen Vertrag über den gesetzlichen Erbteil oder den Pflichtteil eines von ihnen, ist das zulässig, bedarf aber der notariellen Beurkundung. Typischer Fall ist der Erbschaftsvertrag unter Geschwistern, in dem eines gegen Abfindung auf seinen künftigen Erbteil verzichtet. Nicht zu verwechseln mit dem Erbverzicht nach §§ 2346 ff. BGB: Den schließt der Verzichtende mit dem Erblasser selbst. Weit reicht die Ausnahme nicht: Sobald ein Außenstehender beteiligt ist, greift wieder Absatz 4 mit der Nichtigkeit.

Fazit zu § 311b BGB

Die Norm ist einfacher, als ihr Ruf vermuten lässt, wenn du drei Ebenen trennst. Auf der ersten Ebene steht die Frage, ob eine Verpflichtung zur Übertragung von Grundstückseigentum vorliegt, und dazu zählt auch alles, was mittelbar Erwerbsdruck erzeugt. Auf der zweiten Ebene steht der Vollständigkeitsgrundsatz mit seinem Anhängsel § 139 BGB. Auf der dritten Ebene die Heilung nach § 311b Absatz 1 Satz 2 BGB, die fast jeden Formfehler auffängt, sobald Auflassung und Eintragung vorliegen.

Die Absätze 2 bis 5 prüfst du getrennt davon, mit der Leitfrage nach der Rechtsfolge: Beurkundung bei gegenwärtigem Vermögen und beim Vertrag unter künftigen gesetzlichen Erben, Nichtigkeit bei künftigem Vermögen und beim Nachlass eines noch lebenden Dritten. Wer diese Zuordnung sicher hat, löst den Formteil einer Grundstücksklausur in zwei Sätzen. Trainieren lässt sich das am besten am Fall, etwa mit dem Falltraining im BGB AT auf jurahilfe.de.

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• Formbedürftigkeit und Formnichtigkeit im BGB: Der Überbau zu § 311b BGB, mit Schriftform, Textform und den übrigen Formarten der §§ 125 ff. BGB.
• § 433 BGB Kaufvertrag: Schema, Ansprüche und Pflichten: Der Grundtyp, auf dem der Grundstückskaufvertrag aufsetzt, mit vollständigem Prüfungsschema.
• Vorkaufsrecht, § 463 BGB: Schema für Grundstück und Immobilie: Das zweite große Grundstücksthema im Schuldrecht, samt dinglichem Vorkaufsrecht nach §§ 1094 ff. BGB.
• Was macht ein Notar wirklich?: Was bei der Beurkundung tatsächlich passiert, von der Belehrung bis zum Grundbuchvollzug.