Untervermietung, § 553 BGB: Berechtigtes Interesse & Gewinn

Lena mietet seit drei Jahren eine Dreizimmerwohnung in Leipzig. Dann kommt die Zusage für ein Jahr in Lyon. Zwei Zimmer will sie in der Zeit an Studierende untervermieten, eines behält sie für ihre Möbel. Ihr Vermieter antwortet knapp: „Untervermietung gibt es bei mir nicht.“ Darf er das?

Für die Untervermietung von Wohnraum gibt § 553 BGB dem Mieter einen Anspruch auf Erlaubnis. Er setzt dreierlei voraus. Der Mieter braucht ein berechtigtes Interesse, das erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist. Er darf nur einen Teil der Wohnung überlassen. Und es darf kein Ausschlussgrund vorliegen. Ohne diese Erlaubnis bleibt es bei der Grundregel aus § 540 BGB: Der Mieter darf den Gebrauch keinem Dritten überlassen.

In der Klausur ist die Untervermietung ein Prüfungsstoff mit zwei Richtungen. Mal verlangt der Mieter die Erlaubnis, mal kündigt der Vermieter wegen unerlaubter Untervermietung. Seit einem Urteil vom Januar 2026 kommt eine BGH-Linie zur gewinnorientierten Untervermietung dazu.

Auf einen Blick:

• Anspruchsgrundlage für die Erlaubnis ist § 553 Abs. 1 S. 1 BGB, sie gilt nur für Wohnraum. Bei Gewerberaum bleibt dem Mieter bloß das Sonderkündigungsrecht aus § 540 Abs. 1 S. 2 BGB.
• Der Lebensgefährte ist Dritter und braucht eine Erlaubnis, auf die der Mieter aber regelmäßig einen Anspruch hat. Ehegatte und Kinder darf der Mieter ohne Erlaubnis aufnehmen.
• „Teil des Wohnraums“ heißt nach dem BGH: Der Mieter gibt den Gewahrsam nicht vollständig auf. Ein behaltenes Zimmer reicht.
• Gewinn ist kein berechtigtes Interesse. Einnahmen über die wohnungsbezogenen Kosten hinaus decken den Anspruch nicht mehr (BGH VIII ZR 228/23).
• Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zu Unrecht, haftet er auf Schadensersatz, und eine Kündigung wegen der fehlenden Erlaubnis ist rechtsmissbräuchlich.

§ 553 BGB: Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte

§ 553 BGB regelt, wann der Mieter von Wohnraum vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen kann. Die Norm beantwortet damit die Frage, die § 540 BGB offenlässt: Der Mieter braucht eine Erlaubnis, aber muss der Vermieter sie auch geben? Für Wohnraum ja, sofern die Voraussetzungen des § 553 Abs. 1 S. 1 BGB vorliegen. Schlag die Norm kurz auf. Sie ist kurz, und in der Klausur zählt jedes Wort:

§ 553 BGB Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte

„(1) Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.“

„(2) Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt.“

„(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

Erlaubnispflicht nach § 540 BGB als Ausgangspunkt

Die Grundregel steht in § 540 Abs. 1 S. 1 BGB. Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiterzuvermieten. Der Vermieter soll selbst entscheiden, wer in seiner Wohnung lebt.

Für diese Entscheidung ist der Vermieter nach § 540 BGB grundsätzlich frei. Verweigert er die Erlaubnis, kann der Mieter nach § 540 Abs. 1 S. 2 BGB außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern in der Person des Dritten kein wichtiger Grund vorliegt. Einen Anspruch auf die Erlaubnis gibt § 540 BGB nicht her. Und selbst eine erteilte Erlaubnis lässt die Haftung nicht entfallen: Nach § 540 Abs. 2 BGB hat der Mieter ein Verschulden des Untermieters beim Gebrauch zu vertreten.

Warum der Anspruch nur für Wohnraum gilt

§ 553 BGB steht bei den Vorschriften über Mietverhältnisse über Wohnraum. Der Gesetzgeber schützt damit das Interesse des Mieters, seine Wohnung zu behalten, auch wenn sich seine Lebensumstände ändern. Für ein Ladenlokal oder ein Büro gibt es den Anspruch nicht.

Für die Klausur heißt das: Erst den Mietvertrag einordnen. Handelt es sich um Wohnraum, prüfst du den Anspruch aus § 553 Abs. 1 S. 1 BGB. Bei Gewerberaum bleibt es beim Sonderkündigungsrecht. Wie du einen Mietvertrag nach § 535 BGB sauber aufbaust und von der Pacht abgrenzt, steht in unserem Grundlagenartikel.

Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung: das Schema

Der Anspruch des Mieters auf Erteilung der Erlaubnis aus § 553 Abs. 1 S. 1 BGB hat fünf Prüfungspunkte, dazu kommt die Rechtsfolge. Die Tabelle zeigt die Reihenfolge, die sich in Lehrbuch und Ausbildungsliteratur durchgesetzt hat. Die Ausschlussgründe aus Satz 2 prüfst du erst, wenn die positiven Voraussetzungen stehen.

Mietvertrag über Wohnraum

Am Anfang steht ein wirksamer Mietvertrag nach § 535 BGB. Wohnraum liegt vor, wenn die Räume nach dem Vertragszweck dem Wohnen des Mieters dienen sollen. Bei Mischmietverhältnissen, etwa einer Wohnung mit Praxisraum, entscheidet der überwiegende Vertragszweck. Meist reicht dafür ein Satz.

Wer ist Dritter im Sinne von § 553 BGB?

Dritter ist jede Person, die weder Vertragspartei noch naher Familienangehöriger ist und nicht nur zu Besuch kommt. Ehegatten und Kinder darf der Mieter nach herrschender Meinung ohne Erlaubnis aufnehmen, ebenso Hausangestellte und Pflegepersonen für die eigene Haushaltsführung. Ihre Aufnahme gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch.

Der Lebensgefährte ist dagegen Dritter. Der BGH hat mit Urteil vom 05.11.2003, VIII ZR 371/02 entschieden, dass der Mieter für die Aufnahme seines Lebensgefährten eine Erlaubnis braucht, auf die er aber im Regelfall einen Anspruch hat. Der Wunsch, mit dem Partner zusammenzuleben, genügt als berechtigtes Interesse. Auch Geschwister, entfernte Verwandte und Freunde sind Dritte. Ob der Dritte Miete zahlt, ist für die Einordnung gleichgültig. § 553 BGB spricht vom Überlassen „zum Gebrauch“ und setzt keine Untermiete voraus.

Teil des Wohnraums statt der ganzen Wohnung

§ 553 Abs. 1 S. 1 BGB gibt einen Anspruch nur für einen Teil des Wohnraums. Überlässt der Mieter die ganze Wohnung, hilft ihm die Norm nicht. Der Vermieter kann die Erlaubnis dann verweigern, ohne an § 553 BGB gebunden zu sein. Dem Mieter bleibt das Sonderkündigungsrecht aus § 540 Abs. 1 S. 2 BGB.

Der BGH ist hier großzügig. Nach dem Urteil vom 11.06.2014, VIII ZR 349/13 reicht es in der Regel, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Im Fall behielten Mieter einer Hamburger Dreizimmerwohnung während eines mehrjährigen Aufenthalts in Kanada ein Zimmer für Möbel und gelegentliche Übernachtungen. Das genügte. Einen Lebensmittelpunkt in der Wohnung verlangt die Norm nicht.

Berechtigtes Interesse nach Abschluss des Mietvertrags

Berechtigt ist jedes vernünftige Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht. So formuliert es der BGH in ständiger Rechtsprechung. Persönliche und wirtschaftliche Gründe kommen gleichermaßen in Betracht. Typisch sind der Auszug des Partners, sinkendes Einkommen, ein beruflicher Auslandsaufenthalt oder der Wunsch, nicht allein zu wohnen.

Dann kommt der Zeitpunkt. Das Interesse muss nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sein, so steht es im Wortlaut. Plante der Mieter die Untervermietung schon bei Vertragsschluss, hätte er sie im Vertrag aushandeln können. Ein Anspruch aus § 553 BGB besteht dann nicht. Achte im Sachverhalt deshalb auf Formulierungen wie „schon beim Einzug wollte M …“.

Übrigens: Die Norm verlangt keine Notlage. Der Wunsch, die eigenen Mietkosten zu senken, ist nach dem BGH berechtigt, auch wenn der Mieter nicht wirtschaftlich darauf angewiesen ist. Der BGH hat im Kanada-Fall ausdrücklich anerkannt, dass der Wunsch, die Mietlast während eines Auslandsaufenthalts zu senken, ein berechtigtes Interesse ist.

Ausschlussgründe nach § 553 Abs. 1 S. 2 BGB

Selbst bei berechtigtem Interesse entfällt der Anspruch in drei Fällen. In der Person des Dritten liegt ein wichtiger Grund vor, der Wohnraum würde übermäßig belegt, oder dem Vermieter ist die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zumutbar.

Ein wichtiger Grund in der Person des Dritten liegt etwa vor, wenn zu erwarten ist, dass der Untermieter den Hausfrieden stört. Die bloße Abneigung gegen Untermieter genügt nicht. Übermäßige Belegung liegt vor, wenn die Wohnung für die Zahl der Bewohner deutlich zu klein wird. Weil der Vermieter die Person prüfen können muss, bezieht sich der Anspruch auf einen konkreten Untermieter. Der Mieter muss ihn deshalb in seiner Anfrage benennen.

Untermietzuschlag nach § 553 Abs. 2 BGB

Ist dem Vermieter die Untervermietung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zumutbar, kann er die Erlaubnis nach § 553 Abs. 2 BGB davon abhängig machen, dass der Mieter einer solchen Erhöhung zustimmt. Diesen Untermietzuschlag bekommt der Vermieter nicht automatisch. Er muss darlegen, warum ihm die Überlassung ohne Zuschlag nicht zumutbar ist, etwa wegen höherer Abnutzung. Auch Nebenkosten, die sich nicht umlegen lassen, kommen in Betracht.

Eine Vereinbarung, die den Anspruch zum Nachteil des Mieters einschränkt, ist nach § 553 Abs. 3 BGB unwirksam. Eine Klausel im Formularmietvertrag wie „Untervermietung ist ausgeschlossen“ hilft dem Vermieter also nicht.

Gewinnorientierte Untervermietung: Was sagt der BGH?

Gewinn ist kein berechtigtes Interesse im Sinne von § 553 BGB. So hat der BGH mit Urteil vom 28.01.2026, VIII ZR 228/23 entschieden. Die Grenze liegt bei den wohnungsbezogenen Aufwendungen: Einnahmen, die über deren Deckung hinausgehen, sind vom Anspruch nicht umfasst.

Der Fall spielte in Berlin. Der Mieter zahlte seit 2009 für seine Zweizimmerwohnung 460 Euro nettokalt. Während eines Auslandsaufenthalts vermietete er die Wohnung ab 2020 ohne Erlaubnis an zwei Untermieter weiter, für 962 Euro nettokalt plus Nebenkosten. Nach erfolgloser Abmahnung kündigte die Vermieterin fristlos und zugleich fristgemäß. Das Amtsgericht Charlottenburg wies die Räumungsklage ab, das Landgericht Berlin gab ihr statt. Der BGH wies die Revision des Mieters zurück und hielt jedenfalls die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB für wirksam. Ob eine Untermiete über der Grenze der Mietpreisbremse das berechtigte Interesse ebenfalls ausschließt, ließ er offen.

Die Begründung setzt beim Zweck der Norm an. § 553 BGB soll dem Mieter die Wohnung erhalten, wenn sich seine Lebensverhältnisse wesentlich ändern. Ein Instrument zur Gewinnerzielung ist die Untervermietung nach Auffassung des Senats nicht. Die wirtschaftliche Verwertung der Wohnung weist Art. 14 Abs. 1 GG dem Eigentümer zu.

Ich halte das für überzeugend. § 553 BGB greift in die Entscheidungsfreiheit des Vermieters ein. Rechtfertigen kann das nur das Wohninteresse des Mieters.

Für die Klausur bedeutet das eine Rechenaufgabe. Vergleiche die Untermiete mit den Kosten, die der Mieter für die Wohnung trägt, also Miete und Nebenkosten. Liegen die Einnahmen darüber, fehlt das berechtigte Interesse. Ob Zusatzleistungen wie mitvermietete Möbel einen höheren Betrag rechtfertigen, hat der BGH offengelassen. Im Berliner Fall reichten sie jedenfalls nicht, um die Differenz auszugleichen.

Was passiert, wenn der Vermieter die Erlaubnis verweigert?

Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, obwohl der Mieter einen Anspruch aus § 553 BGB hat, stehen dem Mieter drei Wege offen. Er kann auf Erteilung klagen, Schadensersatz verlangen oder, unabhängig vom Anspruch, nach § 540 Abs. 1 S. 2 BGB kündigen.

Klage auf Erteilung der Erlaubnis

Der Anspruch aus § 553 Abs. 1 S. 1 BGB richtet sich auf eine Willenserklärung. Der Mieter klagt deshalb auf Abgabe der Erlaubnis. Mit Rechtskraft des Urteils gilt die Erklärung nach § 894 ZPO als abgegeben. Das kann dauern. Bei einem Auslandsaufenthalt ist das oft zu spät. Deshalb ist der Schadensersatz in der Praxis häufig der wichtigere Weg.

Schadensersatz wegen verweigerter Erlaubnis

Die unberechtigte Verweigerung verletzt die Pflichten des Vermieters aus dem Mietvertrag. Der Mieter kann nach § 280 Abs. 1 BGB Ersatz der entgangenen Untermiete verlangen. Im Kanada-Fall sprach der BGH den Mietern so rund 7.475 Euro für zwölf Monate zu. Auf einen Rechtsirrtum konnte sich der Vermieter nicht berufen, obwohl die Instanzgerichte die Frage zuvor uneinheitlich beantwortet hatten. Das Risiko einer falschen Rechtseinschätzung liegt beim Vermieter.

Sonderkündigungsrecht nach § 540 Abs. 1 S. 2 BGB

Das Sonderkündigungsrecht besteht bei jeder Verweigerung, ohne dass der Mieter einen Anspruch auf die Erlaubnis haben müsste. Der Mieter kann außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Ausgeschlossen ist das nur, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt. Für Lena wäre das die schlechteste Lösung. Sie will ihre Wohnung ja behalten.

Unerlaubte Untervermietung: Welche Rechte hat der Vermieter?

Die zweite Klausurrichtung beginnt beim Vermieter. Der Mieter hat ohne Erlaubnis untervermietet, und der Vermieter will sich wehren. Ihm stehen Unterlassung, Kündigung und Rückgabe zur Verfügung. Dazu kommt die Frage, ob er den Untermieterlös herausverlangen kann.

Abmahnung, Unterlassung und Kündigung

Setzt der Mieter den vertragswidrigen Gebrauch trotz Abmahnung fort, kann der Vermieter nach § 541 BGB auf Unterlassung klagen. Für die fristlose Kündigung nennt § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB die unbefugte Überlassung an einen Dritten ausdrücklich als wichtigen Grund, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt. Daneben kommt die ordentliche Kündigung wegen schuldhafter, nicht unerheblicher Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Betracht. Diesen Weg ging die Vermieterin im Berliner Gewinn-Fall.

Kündigung trotz Anspruch auf Erlaubnis

Schwierig wird es, wenn der Mieter ohne Erlaubnis untervermietet, aber einen Anspruch darauf hatte. Der BGH hat mit Urteil vom 02.02.2011, VIII ZR 74/10 klargestellt, dass der Mieter seine Pflichten auch dann verletzt, wenn ihm die Erlaubnis zustand. Eine wirksame Kündigung folgt daraus aber nicht automatisch. Eine auf die fehlende Erlaubnis gestützte Kündigung ist rechtsmissbräuchlich nach § 242 BGB (Treu und Glauben), wenn der Mieter rechtzeitig um die Erlaubnis gebeten hatte und der Vermieter sie hätte erteilen müssen.

Der Aufbau in der Klausur folgt daraus. Du prüfst die Kündigung, bejahst die Pflichtverletzung und prüfst dann inzident den Anspruch aus § 553 BGB. Besteht er und hatte der Mieter angefragt, scheitert die Kündigung an § 242 BGB. Hat der Mieter nie gefragt, bleibt es bei einer Pflichtverletzung, deren Gewicht von den Umständen des Einzelfalls abhängt.

Herausgabe der Untermiete an den Vermieter?

Naheliegend erscheint die Idee, der Vermieter könne den Erlös aus der unerlaubten Untervermietung herausverlangen. Der BGH hat das mit Urteil vom 13.12.1995, XII ZR 194/93 (BGHZ 131, 297) abgelehnt, und zwar für alle in Betracht kommenden Anspruchsgrundlagen. Der Fall betraf Gewerberaum, die Begründung lässt sich auf Wohnraum übertragen.

• §§ 987 ff. BGB scheiden aus, weil der Mieter aufgrund des Mietvertrags zum Besitz berechtigt ist und keine Vindikationslage besteht. Er ist ein sogenannter Nicht-so-Berechtigter: Er darf besitzen, nur nicht so, wie er es tut. Eine Analogie zum Eigentümer-Besitzer-Verhältnis lehnt die überwiegende Ansicht ab, weil vertragliche und deliktische Ansprüche den Vermieter ausreichend schützen.
• § 816 Abs. 1 S. 1 BGB greift nicht, weil die Untervermietung keine Verfügung ist.
• Die Eingriffskondiktion aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB scheitert daran, dass der Mieter nicht auf Kosten des Vermieters erlangt: Die Nutzung der Wohnung ist ihm für die Mietzeit zugewiesen.
• § 687 Abs. 2 BGB (angemaßte Eigengeschäftsführung) greift nicht, weil die Untervermietung kein objektiv fremdes Geschäft des Vermieters ist.

Einzelne Übungsfälle vertreten eine Eingriffskondiktion zumindest in Höhe des ersparten Untermietzuschlags. In der Klausur kannst du das als Gegenposition anführen. Folgen solltest du der BGH-Linie: Der Vermieter wird über Unterlassung und Kündigung geschützt, nicht über die Abschöpfung des Erlöses.

Anspruch gegen den Untermieter nach § 546 Abs. 2 BGB

Endet das Hauptmietverhältnis, kann der Vermieter die Wohnung nach § 546 Abs. 2 BGB auch vom Untermieter zurückfordern. Einen eigenen Mietvertrag mit dem Vermieter hat der Untermieter nicht. Seine Rechte leitet er allein vom Hauptmieter ab, und mit dem Hauptmietvertrag fällt sein Besitzrecht gegenüber dem Vermieter weg. Ist der Vermieter zugleich Eigentümer, steht ihm parallel der Herausgabeanspruch aus § 985 BGB zu.

Klausurfall zur Untervermietung: Lenas Auslandsjahr

Zurück zum Fall vom Anfang. Lena hat ihren Mietvertrag vor drei Jahren geschlossen. Die Zusage für Lyon kam erst danach. Ein Zimmer behält sie mit ihren Möbeln. Die beiden anderen will sie an die Studentin S und den Studenten T untervermieten. Sie benennt beide gegenüber dem Vermieter. Der Vermieter lehnt pauschal ab.

Lena könnte gegen ihren Vermieter einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis aus § 553 Abs. 1 S. 1 BGB haben. Ein Mietvertrag über Wohnraum liegt vor. S und T sind weder Vertragsparteien noch Familienangehörige, also Dritte. Überlassen werden soll ein Teil des Wohnraums, denn Lena behält ein Zimmer und damit den Gewahrsam an der Wohnung. Ihr Interesse, die Mietlast während des Auslandsjahres zu senken, ist berechtigt und nach Vertragsschluss entstanden. Anhaltspunkte für einen wichtigen Grund in der Person von S oder T, eine Überbelegung oder sonstige Unzumutbarkeit bestehen nicht. Lena hat den Anspruch.

Jetzt die Abwandlung: Lena zahlt 700 Euro warm und verlangt von S und T zusammen 1.200 Euro. Die Einnahmen übersteigen die wohnungsbezogenen Aufwendungen deutlich. Nach der BGH-Linie aus VIII ZR 228/23 fehlt es jetzt am berechtigten Interesse. Der Vermieter darf ablehnen, und vermietet Lena trotzdem unter, riskiert sie die Kündigung.

Typische Fehler bei der Untervermietung in der Klausur

Einige Fehler lassen sich mit etwas Aufmerksamkeit vermeiden:

• § 553 BGB bei Gewerberaum geprüft, obwohl die Norm nur für Wohnraum gilt.
• Den Lebensgefährten wie einen Ehegatten behandelt und die Erlaubnispflicht übersehen.
• Den Zeitpunkt nicht geprüft: Das Interesse muss nach Vertragsschluss entstanden sein.
• Bei Überlassung der ganzen Wohnung trotzdem § 553 BGB bejaht.
• Die Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung bejaht, ohne den Erlaubnisanspruch und § 242 BGB zu prüfen.
• Dem Vermieter die Untermiete über § 816 oder § 812 BGB zugesprochen.

Ich empfehle, bei jedem Mietrechtsfall zuerst die Richtung zu klären: Wer will was von wem? Verlangt der Mieter die Erlaubnis, ist § 553 BGB die Anspruchsgrundlage. Kündigt der Vermieter, taucht § 553 BGB nur inzident auf, bei der Frage, ob die Berufung auf die fehlende Erlaubnis rechtsmissbräuchlich ist.

Fazit

§ 553 BGB macht aus der freien Entscheidung des Vermieters einen gebundenen Anspruch des Mieters. Das gilt nur für Wohnraum, nur für einen Teil der Wohnung und nur bei einem Interesse, das nach Vertragsschluss entstanden ist. Seit dem Urteil zur gewinnorientierten Untervermietung zieht die Kostendeckung eine klare Obergrenze. Für die Klausur solltest du beide Richtungen beherrschen, den Erlaubnisanspruch des Mieters und die Kündigung des Vermieters mit der inzidenten Prüfung. Solche Abgrenzungen trainierst du am besten an kleinen Fällen, etwa mit den Multiple-Choice-Aufgaben auf jurahilfe.de.

Weiterlesen

• Kauf bricht nicht Miete nach § 566 BGB: Was mit dem Mietvertrag und der Untervermietung passiert, wenn die Wohnung verkauft wird.
• Sozialklausel nach § 574 BGB: Wie sich der Mieter gegen eine Kündigung mit Härtegründen wehrt.
• Mietkaution nach § 551 BGB: Höhe, Anlage und Rückzahlung der Kaution im Klausurschema.
• Pachtvertrag nach § 581 BGB: Woran du Pacht von Miete unterscheidest, bevor du § 553 BGB prüfst.